Первый блин — не комом

justice

На обращение ГЖИ ответила, что она не может провести проверку, и остался один путь — обращаться в суд.

В августе прошлого года я подал исковое заявление с такими требованиями:

  1. обязать УК представить отчет о выполнении договора управления за 2019 г., а также разместить отчет в ГИС ЖКХ;
  2. взыскать с УК возмещение морального вреда (надо наказывать рублем, иначе УК не понимает).

Дело № 2-274/2021 на сайте суда

В ходе рассмотрения дела УК представила некий отчет: Отчет.pdf.

Вроде бы, это — удовлетворение первого искового требования, но, как оказалось, отчет не соответствует установленным правилам ни по форме, ни по содержанию. Аргументы были изложены в моем возражении: Возражение.pdf.

Сегодня суд принял решение взыскать с УК моральный ущерб, т.е. признал непредоставление отчета в установленный срок.

Но, при этом, не обязал УК представить нормальный отчет. Почему — непонятно, ждем мотивировочную часть решения. Тем временем сделаю запрос в ГЖИ, пусть проведут проверку, раз в этом году запрета на проверки нет.

Сам по себе, отчет за 19-й год уже не очень важен, мало кто помнит, что сделала и не сделала УК, но отстаивание нашего права на получение информации, на что идут наши деньги, будет подмогой при отчете УК за 20-й год.

Срок его предоставления — 1-й квартал текущего года. Если УК снова забьет на него, в апреле будет подан аналогичный иск.

В целом, путь защиты прав собственников через суд вполне реален, надо просто заниматься этим. И распространять его на другие проблемы.

План текущего ремонта на 2020-й год

В качестве ответа на одно из моих обращений УК под конец 20-го года наконец-то предоставила план на этот же год: План текущего ремонта 2020 Рубинштейна д.23 лит.А.pdf.

Планом это можно назвать лишь с трудом, но кое-что интересное там все же имеется. А именно, ремонт шести лестничных клеток.

Много это или мало?

Согласно 170-му постановлению Госстроя:

3.2.9. Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

У нас в доме 18 лестниц. Следовательно, ежегодно должно ремонтироваться не менее 18 / 5 = 3,6 лестницы.

За целый 20-й год — 3,6 лестницы. За 9 месяцев 19-го года — 2,7 лестницы.

Помним, что УК взяла на себя дополнительные обязательства — 3 лестницы вне обычного текущего ремонта (Косметический ремонт лестниц).

Итого, к концу 20-го года должен был быть сделать ремонт: 3 + 2,7 + 3,6 = 9,3 лестницы. Округляя, делаем вывод, что даже выполнив свой план, УК так и не достигла бы существующих минимальных обязательств.

Выполнила ли, и с каким качеством, если да — это тоже очень интересные вопросы, требуется провести проверку.

PS. Отправил заявление с просьбой предоставить акт осенного осмотра 2020 г. и план текущего ремонта на 2021 г.

До конца года ГЖИ может проводить только проверки, связанные с вредом жизни и здоровью

Вместе с тем, жилищными инспекторами проводятся мероприятия по контролю ранее выданных предписаний о принятии мер, направленных на устранение нарушений, влекущих непосредственную угрозу.

Источник

Основание: Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 438 (наша УК входит в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства).

Это означает, что с новыми безобразиями УК нам придется бороться без помощи предписаний и штрафов ГЖИ.

Не пора прекратить рассчитывать на полубесполезные органы власти и начать самостоятельно защищать свои права в суде?

«ЖКС Северо-Запад» не отчитался перед собственниками за 2019 год

Прошел год с начала управления нашим домом этой УК. В течение этого периода УК отказывалась давать хоть какой-то отчет о своей работе. Ни актов сезонных осмотров, ни планов работ, ни актов приемки услуг и работ, ни смет. Устные обещания предоставить их не выполнялись. На что тратились наши деньги, оставалось тайной.

В то же время, разительных отличий от «работы» ЖКС № 2 Центрального района не наблюдалось. Можно лишь сказать, что убирались подъезды да проводились работы по заявкам на портале «Наш Санкт-Петербург» и по заявлениям в ГЖИ. В общем, обычная работа из-под палки непорядочных УК. А косметический ремонт трех лестниц, обязательный в силу условий конкурса на право управления нашим домом, УК и вовсе решила «простить» нам.

Но вот пришел срок — и возникла обязанность отчитаться в силу закона. Ч. 11 ст. 162 ЖК:

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(Под «системой» подразумевается ГИС ЖКХ.)

Для представления отчета собственникам УК обычно организовывают общее собрание собственников, уведомить о котором необходимо как минимум за 10 дней. Но в срок до 21.03.2020 уведомления не произошло.

Может, отчет был хотя бы размещен в ГИС ЖКХ? Тоже нет! В соответствующем разделе пусто:

Отчет по управлению

Напомню, нерабочая неделя началась с 30.03.2020, т.е. ее введение не могло помешать направлению уведомлений. А позже жилищно-коммунальные услуги вошли в перечень, работа которого не была запрещена до 30.04.2020, т.е. возможность разместить отчет в ГИС ЖКХ имелась.

Таким образом, ООО «ЖКС Северо-Запад» нарушает наше право на получение информации, на что идут наши деньги. Если молчать, то так и останется — заявление отправил.

Осмотр дома вместе с УК — 3

20.02.2020 состоялась последняя часть осмотра — осмотр парадных лестниц.

Фотографии

Как в случае «черных» лестниц, парадные имеют одинаковые недостатки, в той или иной мере:

    • повреждение окрасочного и штукатурного слоев, которое может быть устранено без косметического ремонта лестницы
    • нарушение расстекловки окон
    • грязные стекла окон
    • краска на стекле от покраски рамы
    • вставка двух стекол на место одного
    • поврежден подоконник, межрамное пространство
    • хранение посторонних вещей
    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • неопрятный информационный стенд
    • не закрыты полости в печи на 1-м этаже

Теперь дополнительно по каждой лестнице.

Лестница № 1

    • скол ступени
    • сломан ящик на стене 1-го этажа
    • не закрыты тамбурные двери
    • рекламный стенд в лифте

Лестница № 2

    • недостаточное освещение в лифте
    • надписи на стенах лифта
    • непрозрачные стекла в окне 1-го этажа
    • повреждены/ржавые листы обшивки шахты лифта на 1-м этаже

Лестница № 3

    • рекламный стенд в лифте
    • «криво» отремонтирован поручень
    • курение не лестнице
    • не работает доводчик на тамбурной двери
    • ржавчина на входной двери

Лестница № 4

    • требуется косметический ремонт
    • рекламный стенд в лифте
    • надписи в лифте
    • нежилое помещение на 1-м этаже требует косметического ремонта
    • табличка с номерами квартир не соответствует утвержденному виду
    • табличка с номерами квартир размещена не у входной двери
    • входная дверь постоянно открыта
    • домофон размещен не на входной двери

Лестница № 5

    • дверь кабины лифта покрашена в цвет, отличный от цвета стен, с подтеками и пятнами
    • выбоины в полу рядом с лифтом
    • нежилое помещение на 1-м этаже занято посторонними лицами
    • табличка с номерами квартир не соответствует утвержденному виду
    • табличка с номерами квартир выглядит неопрятно
    • табличка с номерами квартир размещена не у входной двери
    • решетка на тамбурной двери
    • домофон размещен не на входной двери

Лестница № 6

    • разорвана сетка шахты лифта
    • крышка коммутационного ящика закреплена на изоленту
    • разбита плитка на полу у лифта на 1-м этаже
    • разрушен пол около люка в подвал
    • табличка с номерами квартир размещена не у входной двери
    • решетка на тамбурной двери
    • домофон размещен не на входной двери
    • входная дверь постоянно открыта

Лестница № 7

    • требуется косметический ремонт
    • тусклое освещение в лифте
    • надписи, наклейки в лифте
    • труба торчит из потолка
    • не горят лампочки в люстре на 1-м этаже

Лестница № 8

    • требуется косметический ремонт
    • перила окрашены в разный цвет
    • скол перил
    • скол ступени
    • не работают светильники в лифте
    • рекламный стенд в лифте
    • захвачена часть лестничной клетки на 1-м этаже

Неосмотренным остался только подвал.

Общий вывод по дому: недостатков вагон и маленькая тележка. За 10 месяцев УК сделала только то, что ее заставили — убрала мусор на чердаке, да и то не полностью. Остальной фронт работ остался без ее внимания.

Осмотр дома вместе с УК — 1

Сегодня состоялась первая часть осмотра — были осмотрены земельный участок, фасад и лестница № 11. Найдено много недочетов.

Фотографии

Земельный участок

    • установка вазонов
    • парковка автотранспорта*
    • травмоопасные металлические ограничители створок ворот в асфальте в арках
    • провалы и ямы в асфальтовом и плиточном покрытии
    • захват территории под ступеньки, крыльца, будку
    • разрушенный пандус у помещений 8-Н и 23-Н
    • неухоженные зеленые насаждения во дворе

*В ходе обсуждения был задан вопрос, какое отношение это имеет к УК, поясняю.

Парковка в нашем дворе противоречит санитарным нормам (см. п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10, а также таблицу 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) и нарушает право жителей на благоприятные условия проживания.

Кроме этого, порядок пользования двором — под парковку, под что-либо еще — может устанавливать только общее собрание собственников (около 400 человек), а не 30-40 автовладельцев, часть которых даже не является собственниками.

УК, в свою очередь, обязана выполнять Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Из них:

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

б) безопасность для жизни и здоровья граждан…
в) доступность пользования … земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом…
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений…

К сожалению, УК «забыла» про эти требования. Но посмотрим на ее дальнейшие действия…

Фасад

    • повреждение и отсутствие окрасочного и штукатурного слоев
    • граффити
    • их закраска цветом, не совпадающим с цветом стен
    • разрушение стен для создания оконных и дверных проемов, для воздуховодов
    • пристройка ступенек и крылец
    • установка вывесок
    • установка дополнительного оборудования (видеокамеры, кондиционеры, трубы вентиляции, маркизы, роллеты, козырьки, колонка)
    • не закрываются двери парадных лестниц
    • зеленый «окрас» между лестницами № 4 и 6
    • сломана нижняя часть водосточной трубы у помещения магазина «Лайт Мобайл»
    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • работа светильников в светлое время суток
    • отсутствие козырька у лестниц № 13 и 16
    • отсутствие стекла в окне подвала у лестницы № 15

Лестница № 11

    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • хранение посторонних вещей
    • повреждение окрасочного и штукатурного слоев
    • повреждение подоконников
    • неопрятный информационный стенд
    • требуется укрепление дверной коробки и установка дополнительного электромагнита на входную дверь

13.02.2020 в 12:00 начнется осмотр чердаков и остальных «черных» лестницы. По словам УК, пока нет смысла проверять подвал, там порядка не наведено.

Upd (12.02.2020). Так совпало, о подвалах задумались и власти:

Встреча с УК

Сегодня состоялась встреча собственников дома с представителями УК. С ее стороны был нынешний генеральный директор, предыдущий генеральный директор и домоуправ. (К слову, в декабре прошлого года в УК поменялся учредитель и генеральный директор.)

Были озвучены вопросы: захват, разрушение и нарушение правил эксплуатации общего имущества, установка вторых магнитов на дверях «черных» лестниц, ремонт ям во дворе, козырек у лестницы № 13, вывод земельного участка дома из кадастра недвижимости, обоснование нахождения зеленых насаждений во дворе, помощь собственникам в проведении ОСС, переход собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и другие.

Со стороны УК прозвучала полная готовность решать текущие проблемы. Прошло всего лишь десять месяцев с начала обслуживания дома. Что стряслось с УК? 🙂

Относительно перехода на прямые договоры с РСО. Речь идет о холодном водоснабжении, водоотведении и отоплении. Этот переход выгоден УК:

    1. на УК не будут висеть долги перед РСО из-за неплательщиков, страдать будут РСО;
    2. сейчас УК обязана проводить претензионно-исковую работу с неплательщиками, мы платим за это (как она выполняется — это отдельный вопрос). Не будет долгов — не будет необходимости в этой работе.
    3. УК перестанет нести ответственность за доставку ресурсов в дом, будут отвечать РСО.

Таким образом, УК хочет убить сразу трех зайцев. Если именно в этом цель перемены ее отношения к нашему дому, то по достижении ее все может вернуться туда, где было вчера. Поэтому я бы пошел навстречу УК только после того, как она приведет дом в порядок. В ее интересах сделать это быстро.

Насколько переход на прямые договоры выгоден нам, собственникам, раскрыто не было.

Минусы же имеются:

    1. увеличение количества счетов;
    2. в случае проблем, с РСО придется «бодаться» собственникам, а не УК; РСО — это огромный монополист, он намного «сильнее» УК; также возможен «футбол» между УК и РСО;
    3. увеличение тарифов РСО из-за выполнения функций, которые до перехода выполняли УК.

Относительно удаления земельного участка дома из кадастра. Даже если существует такая техническая возможность, удаление означает отказ от права собственности на участок, для чего требуется согласие 100% собственников. Да и захочет ли город взять его — тоже вопрос.

Относительно обоснования нахождения зеленых насаждений во дворе. По словам УК оно требуется для ответа на одно из обращений. Помогу ей: эти зеленые насаждения входят в состав общего имущества — ст. 36 ЖК:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства

Следовательно, их нельзя уничтожить без разрешения ОСС. И это не единственное условие.

Кроме обсуждения вопросов была достигнута договоренность об осмотре всего дома для получения полной картины по нему (аналог сезонного осмотра).

Осмотр начнется 11.02.2020 в 12:00, желающие приглашаются. Если понадобится, он продолжится 13.02.2020.

Upd (21.02.2020). Некоторое время назад администрация района закрыла без выполнения 29 заявок на портале «Наш Санкт-Петербург» по косякам в нашем доме, созданных аж с апреля 2018 г. 23.01.2020 она подала на УК иск об обязании:

Ответ администрации

Дело принято к производству 28.01.2020. Через неделю состоялась вышеописанная встреча. Добавляет понимания ситуации, верно?

Кому интересно, первое заседание суда состоится 18.03.2020 в 11:00.

Косметический ремонт лестниц

Состояние лестницы

Мы каждый месяц оплачиваем счета за жилищно-коммунальные услуги, но год от года состояние лестниц в доме становится хуже и хуже. Так было при предыдущей УК — «ЖКС № 2 Центрального района», так продолжается и при текущей — «ЖКС Северо-Запад».

В 2018 году я сделал десятка три заявок о состоянии лестниц на портале «Наш Санкт-Петербург». Также некоторые соседи проявили активность. Старая УК не согласилась добровольно делать ремонт, но совместные с ГЖИ усилия привели к тому, что в 2019-м году был сделан ремонт лестницы № 2 и был обещан ремонт некоторых других, но… Пришла другая УК.

ООО «ЖКС Северо-Запад» выиграло конкурс на право заключения договора управления нашим домом за счет предложения провести косметический ремонт лестниц № 7, 8 и 9 до конца 4-го квартала прошедшего года:

Косметический ремонт лестниц

Обещать не значит жениться — УК ремонт не сделала. Этого и следовало ожидать, основываясь на ее отношении к нашему дому в других вопросах.

Заявления отправил. Посмотрим, как ИОГВ отнесутся к обману размером 1,5 млн руб.

Upd (04.02.2020). На встрече генеральный директор сообщил, что УК приступает к этим ремонтам. Первая лестница — № 9. Работы начнутся уже на этой неделе.

Upd 2 (11.02.2020). В ходе осмотра УК сообщила, что ремонт не начат по причине аллергии одного из проживающих.

Upd 3 (13.02.2020). По словам УК ремонт лестницы № 9 начнется в конце месяца.

Пришел ответ ГЖИ:

Ответ ГЖИ

Не забываем, что ремонт лестниц № 7, № 8 и № 9 — это обязательство УК сверх обычных работ по текущему ремонту, в который тоже входит ремонт лестниц. Из парадных, например, № 4 давно нуждается в ремонте.

Для справки, ст. 14.1.3 КоАП («Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии»):

2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований…, —
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Стало понятнее, почему УК вдруг захотела «дружить» с собственниками. Неужели, она может работать только из-под палки?

Upd 4 (17.02.2020). От администрации района пришла копия ее письма УК:

Теперь стало понятнее, почему вдруг зашла речь о помощи УК собственникам при проведении ОСС: ОСС нужно ей самой. Правда, судя по письму, организовать его должна она, а не собственники. Но если она добавит в повестку дня ОСС актуальные для дома вопросы (например, создание совета дома), то можно будет оказать ей посильную помощь.

В то же время, непонятны обещания УК начать ремонт парадных без проведения указанного ОСС. Кажется, кто-то водит кого-то за нос…

Кроме этого, текущий ремонт может быть проведен без решения ОСС. Ведь УК должна выполнять общеобязательные требования, диктующие это. Можно и с ОСС, но, что важно, отсутствие ОСС не является разрешением не делать ремонт. Поэтому указание администрации района может привести просто к затягиванию времени. По-хорошему, в ее письме должны быть как срок проведения ОСС, так и срок проведения ремонта — если назначенный срок прошел, то должен быть установлен новый, верно? Но его нет.

А об ответственности УК за нарушение условий конкурса в размере 1,5 млн руб. нет ни слова.

Upd 5 (04.03.2020). Сегодня на очередной встрече с УК был озвучен новый срок ремонта лестницы № 9: неделя, начинающаяся с 10.03.2020.

Раньше вместо работы была тишина, теперь вместо работы мы получаем обещания. Когда дойдет дело до самой работы?

Относительно сроков проведения ОСС нельзя не отметить ч. 11 ст. 161 ЖК:

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

П. 5.2 фиктивного договора управления, разосланного собственникам:

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении Договора управления за предыдущий год.

Т.е. срок проведения ОСС — 31.03.2020.

Температурно-влажностный режим чердака

При соблюдении ТВР минимизируется образование наледи и сосулек на кровле, становится безопасно проходить и парковать автомобили возле стен, а УК не гробит кровлю топорами, вызывая протечки.

Технология известна (Рекомендации по ТВР.pdf), даже врио губернатора говорит о ней:

А что с нашим домом? А ничего, чердак у нас не готов:

    • разрушены стены вокруг дверных коробок дверей на чердак с образованием сквозных щелей
    • двери на чердак не утеплены
    • двери на чердак не оборудованы утепляющими прокладками
    • двери на чердак не закрываются плотно
    • чердачные перекрытия не утеплены
    • вентиляционные каналы и дымоходы не утеплены
    • трубопроводы отопления, расположенные на чердаке, утеплены не полностью

В прошлом году после моего обращения администрация района пнула ЖКС № 2. Безуспешно, как обычно. На запрос, будет ли обеспечен ТВР в этом году, Жилищный комитет ответил:

Ответ Жилищного комитета

Поскольку УК держит план работ на год в тайне, остается только рассчитывать на информацию из администрации района и ГЖИ. Посмотрим, что сообщат они.

Upd (14.08.2019). Администрация района считает, что мероприятия полностью проводить не надо, надо сделать часть и посмотреть, что получится.

Ответ администрации района

Причем, эта часть не включает в себя восстановление стен вокруг дверных коробок дверей на чердак, где образованы сквозные щели. Очевидно, при задувании теплого воздуха с лестницы в чердачное помещение необходимый ТВР обеспечен не будет. Кроме этого, возрастут затраты дома на отопление.

Написал администрации района об этом. Самостоятельно она не хочет разбираться в вопросе.

Upd 2 (09.09.1019). ГЖИ ответила:

Ответ ГЖИ

Странная у нас УК: деньги на штрафы есть, а на проведение работ — нет. Зачем взяла наш дом?..

Upd 3 (10.09.2019). Администрация «обрадовала»: нашла только одну дверь со сквозными щелями между дверной коробкой и дверным проемом:

Ответ администрации

Очевидно, никому не хочется десять раз подниматься по «черным» лестницам до чердака. Нашли одну дверь — и успокоились. Интересно, вокруг какой двери УК будет заделывать щели 🙂

Не буду корректировать действия администрации: пока она обработает мое обращение, подойдет установленный срок (25.09.19). Придется после этого самому пройтись по «черным» лестницам и выявить все косяки УК.

Upd 4 (01.11.2019). Теперь и город будет наставать на «холодном чердаке». Правда, для нас это все так же означает, что эту зиму мы проживем без него.