Температурно-влажностный режим чердака

При соблюдении ТВР минимизируется образование наледи и сосулек на кровле, становится безопасно проходить и парковать автомобили возле стен, а УК не гробит кровлю топорами, вызывая протечки.

Технология известна (Рекомендации по ТВР.pdf), даже врио губернатора говорит о ней:

А что с нашим домом? А ничего, чердак у нас не готов:

    • разрушены стены вокруг дверных коробок дверей на чердак с образованием сквозных щелей
    • двери на чердак не утеплены
    • двери на чердак не оборудованы утепляющими прокладками
    • двери на чердак не закрываются плотно
    • чердачные перекрытия не утеплены
    • вентиляционные каналы и дымоходы не утеплены
    • трубопроводы отопления, расположенные на чердаке, утеплены не полностью

В прошлом году после моего обращения администрация района пнула ЖКС № 2. Безуспешно, как обычно. На запрос, будет ли обеспечен ТВР в этом году, Жилищный комитет ответил:

Ответ Жилищного комитета

Поскольку УК держит план работ на год в тайне, остается только рассчитывать на информацию из администрации района и ГЖИ. Посмотрим, что сообщат они.

Upd (14.08.2019). Администрация района считает, что мероприятия полностью проводить не надо, надо сделать часть и посмотреть, что получится.

Ответ администрации района

Причем, эта часть не включает в себя восстановление стен вокруг дверных коробок дверей на чердак, где образованы сквозные щели. Очевидно, при задувании теплого воздуха с лестницы в чердачное помещение необходимый ТВР обеспечен не будет. Кроме этого, возрастут затраты дома на отопление.

Написал администрации района об этом. Самостоятельно она не хочет разбираться в вопросе.

Upd 2 (09.09.1019). ГЖИ ответила:

Ответ ГЖИ

Странная у нас УК: деньги на штрафы есть, а на проведение работ — нет. Зачем взяла наш дом?..

Upd 3 (10.09.2019). Администрация «обрадовала»: нашла только одну дверь со сквозными щелями между дверной коробкой и дверным проемом:

Ответ администрации

Очевидно, никому не хочется десять раз подниматься по «черным» лестницам до чердака. Нашли одну дверь — и успокоились. Интересно, вокруг какой двери УК будет заделывать щели 🙂

Не буду корректировать действия администрации: пока она обработает мое обращение, подойдет установленный срок (25.09.19). Придется после этого самому пройтись по «черным» лестницам и выявить все косяки УК.

Upd 4 (01.11.2019). Теперь и город будет наставать на «холодном чердаке». Правда, для нас это все так же означает, что эту зиму мы проживем без него.

УК в одностороннем порядке повысила тарифы

Мы знаем, что тарифы на жилищно-коммунальные услуги периодически повышаются. Инфляция, санкции, рост количества миллиардеров и прочие «объективные» причины…

В частности, такой процесс идет на уровне города: Комитет по тарифам периодически «радует» нас повышениями. Тарифы на содержание жилого помещения на 2019 г. можно посмотреть здесь: http://tarifspb.ru/documents/acts/2512/.

Как видно, с 01.07.19 городские тарифы на жилищные услуги повышены. СМИ, конечно же, пишут об этом, собственники нашего дома читают — и не удивляются увеличившимся числам в счетах за ЖКУ. У них не возникает даже подозрения, что эти городские тарифы не имеют к нам — собственникам — никакого отношения.

По той же ссылке говорится о том, для кого эти тарифы:

Установить … размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга…

К нам же — собственникам — применяется ч. 7 ст. 156 ЖК:

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников…

Судьба ТСЖ, созданного в нашем доме, непонятна, но как юрлицо оно существует, поэтому для полноты картины ч. 8 ст. 156 ЖК:

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья …, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья…

Т.е. в обоих случаях тарифы на жилищные услуги определяют собственники, а не городские власти и не УК.

Несмотря на вышеизложенное наша УК с июля повысила тарифы на некоторые жилищные услуги вслед за повышением городских:

Тарифы

Видимо, рассчитывает на неграмотность собственников. Обычный ход непорядочных УК, в свое время ЖКС № 2 поступал так же.

Поскольку на лицо нарушение норм жилищного права со стороны «ЖКС Северо-Запад», отправил заявление в ГЖИ.

На мой взгляд, имеются и признаки попытки мошенничества (ст. 159 УК) — «приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием»…

Upd. 10.08.2019. ГЖИ «порадовала»: повторила мои аргументы, но нарушений не обнаружила, потому что… тарифы соответствуют городским. Как это понимать?

Ответ ГЖИ

Отписал ей. И заодно прокуратуре, может, там получше с логикой.

Upd 2. 03.09.2019. ГЖИ такая ГЖИ…

Теперь ответила, как будто я наниматель городского имущества. Снова написал.

Upd 3. 18.09.2019. Прокуратура переслала администрации района, а та тоже кроме распоряжения комитета по тарифам, не имеющего отношения к собственникам, ничего не разумеет. Отписал.

Upd 4. 01.10.2019. ГЖИ продолжает удивлять. Теперь она решила, что собственники не выбрали способ управления:

Ответ ГЖИ

Ее не смутило то, что домом много лет управлял ЖКС № 2 Центрального района, а сейчас управляет ЖКС С-З.

Опять написал. Опять ждать месяц до ответа.

Недопущение посторонних на кровлю и на чердак

С приходом теплой погоды резко увеличилсь количество посторонних на кровле и на чердаке. Пользы они не несут, а вот вред от них имеется:

    • портят кровлю (в частности, расходятся фальцы)
    • ломают дверцы выхода с чердака на крышу
    • срезают замки дверей на чердак
    • используют общее имущество дома без разрешения собственников
    • шумят в ночное время
    • оставляют мусор и продукты жизнедеятельности

В соответствии с п. 3.3.5 Постановления Госстроя РФ № 170 вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.

В соответствии с п. 10 Постановлением Правительства РФ № 491 общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

    • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома
    • сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества
    • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений

Поэтому 31.05.19 я обратился в УК с вопросами относительно мер, которая она предприняла и планирует принять, по недопущению посторонних на кровлю и на чердак.

Вчера УК позвала на встречу, чтобы осмотреть чердак. Ну, как я понял.

На встрече оказалось, что пришла еще представитель ГЖИ по вопросу наличия мусора и отсутствия освещения на чердаке. Этот вопрос плавно перешел от ЖКС № 2 к новой управляющей компании (начало «эпопеи»). Что ж, они знали, за какой дом берутся…

В ходе обхода подтвердилось наличие мусора и отсутствие освещения, что неудивительно. Теперь это — проблема ЖКС С-З.

Для недопущения посторонних на чердак и на кровлю УК планирует на чердачные двери повесить замки-«крабы», как более защищенные от срезания.

Относительно входных дверей на «черные» лестницы были озвучены варианты: установка вторых магнитов и замена магнитных замков на немагнитные, но окончательного решения выбрано не было.

Решение по предотвращению доступа на крышу с соседних домов вообще не обсуждалось.

Посмотрим, что будет в официальном ответе. Срок ответа: 17.06.19.

Отдельно отмечу, что УК продемонстрировала только что повешенный «краб» на двери на «черную» лестницу без номера, находящуюся между лестницами № 13 и № 14. Все было бы хорошо, если бы эта лестница не являлась эвакуационным выходом. Которым теперь невозможно воспользоваться. Надо обязательно дождаться еще одной «Зимней вишни»? Посмотрим, исправят ли…

Дополнительно поинтересовался весенним осмотром дома и планом работ по текущему ремонту на этот год. Весеннего осмотра нет и не будет. Плана работ тоже нет, но обещали сделать в течение двух недель. Придет время, спрошу.

Сотрудники УК посетовали на то, что штрафы — это плохо. И вообще, они будут платить их за счет денег на счете дома.

Но деньги, получаемые с собственников, имеют целевое назначение — работы и услуги по дому, их трата на что-либо иное является банальным мошенничеством. Обычные уловки непорядочных УК…

Upd (18.06.2019). На мое обращение ответа ЖКС С-З не поступило.

ГЖИ же прислала письмо по мусору и освещению на чердаке:

Ответ ГЖИ

Как обычно, срок выполнения предписания не указала, направил еще один запрос.

Upd 2 (01.07.2019). Запросил у УК план работ по текущему ремонту на этот год.

Upd 3 (08.07.2019). Написал относительно неответа УК по поводу доступа на чердак и кровлю в ГЖИ, пусть подтолкнет.

ГЖИ сообщила срок выполнения предписания по мусору и освещению на чердаке — 21.10.19.

Upd 4 (05.09.2019). ЖКС Северо-Запад наконец-то ответил по поводу недопущения посторонних на кровлю и на чердак:

Ответ ЖКС С-З

Все ли выходы закрыты, надо еще проверить. Кроме этого, ничего не сказано о блокировке перехода на нашу крышу с крыши дома 25. Как обычно, УК «не знает» о такой возможности, требуется подсказка. Написал.

Upd 5 (12.10.2019). УК, как обычно, не ответила, переправил в ГЖИ.

Осмотр фасада дома

Пришло теплое время года, пора задуматься о текущем ремонте фасада дома. 22.04.19 провел его внешний осмотр.

Кроме разрушенного штукатурного слоя полно граффити, конечно же. Надо закрывать территорию, таково мое мнение.

Кроме того, обнаружил две травмоопасные ситуации:

    • водосточная труба в «заднем» дворе, висящая на честном слове:
      Труба на честном слове
    • отогнутая металлическая обшивка двери в подворотне между 9-й и 10-й парадными:
      Отогнутая металлическая обшивка двери

Новая УК («ЖКС Северо-Запад») ничего «не замечает». Как это знакомо…

«Ручное» управление — наше все, сделал заявки на «Нашем Санкт-Петербурге».

Upd. 07.05.19. Трубу починили:

Водосточная труба

Чтобы покрасили, нужна отдельная заявка?

Upd 2. 29.05.19. Дверь в подворотне тоже поправили — прибили лист фанеры. Интересно, можно ли теперь пользоваться дверью…

Договор управления «ЖКС Северо-Запад»: подписывать?

ЖКС Северо-Запад

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»:

91. Победитель конкурса… направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации

Это не означает обязанность собственника безропотно подписать договор управления (ДУ) — акцептовать оферту.

По ст. 445 ГК возможны три варианта действий — собственник должен направить УК одно из следующих извещений:

    • об акцепте
    • об отказе от акцепта
    • об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора)

Во всех случаях надо направить извещение в течение 30 дней со дня получения оферты.

Во третьем случае УК обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий. При этом, УК имеет право передать эти разногласия на рассмотрение суда. Поэтому надо быть уверенным в своей правоте, когда выбираешь этот путь. Впрочем, и собственник может подать в суд, если его вариант договора не будет принят УК. Возможно, этот вариант – наше будущее. Почему – см. ниже.

Хочется предостеречь от уклонения от подписания ДУ. УК имеет право в таком случае обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Причем, собственник должен будет возместить УК убытки, причиненные уклонением от подписания. Какими они будут, может оказаться неприятным сюрпризом. Очевидно, третий случай (протокол разногласий) уклонением не является.

Теперь о самом ДУ.

ДУ, присланный мне по электронной почте, конечно, неофициален, надо дождаться бумажного письма. Но, поскольку он совпадает с вариантом, полученным одним из собственников в офисе УК, рассмотрим пока его, а официальную версию не забудем проверить на аналогичные косяки.

ДУ оказался с сюрпризом – он не совпадает с ДУ из конкурсной документации. Вот ДУ из конкурсной документации.pdf – сравните с тем, что получили от УК. (В файле удалены разделы и пункты, включаемые в случае помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, поэтому нумерация не всегда идет по порядку.)

В качестве примера сравнил разделы «1. Предмет договора»: Отличия в разделе «1. Предмет договора».pdf.

Собственники обязаны подписать только конкурсный ДУ, на любой другой ДУ эта обязанность на распространяется. Т.е. все правила, действующие для «нормального» ДУ, указанные в начале поста, для договора «ЖКС Северо-Запад» не действуют.

Более того, если ДУ не утвержден конкурсом, он должен быть утвержден общим собранием собственников. Других вариантов нет.

Даже если эта УК считает, что предлагает вариант лучше конкурсного, она же все равно должна согласовать его с нами как со второй стороной договора, верно? Без этого все выглядит нелицеприятно: УК, пользуясь доверием собственников, в тайне изменила ДУ и под шумок подсовывает его для подписания.

Нарушение жилищного законодательства, нарушение прав собственников – это что, разовая ошибка или политика? Не навязали ли на нашу голову аналог ЖКС № 2?

На вопрос, почему изменили ДУ, юрист УК ответила, что договор в конкурсной документации — для гос. собственности.

Но такого правила нет. Есть другие:

    • в конкурсной документации:

      10.2. Победитель конкурса … направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    • в информационной карте (Приложение №1 к конкурсной документации):

      Проект договора управления многоквартирным домом представлен в приложении № 4 к настоящей конкурсной документации.

Это мое возражение осталось без ответа…

Из вышеизложенного можно сделать вывод: такой вариант ДУ можно смело проигнорировать, т.к. у УК нет оснований настаивать на заключении неконкурсного договора.

Если вдруг она станет пугать судом, то на это есть ответ: суд будет на стороне собственников, но до суда может и не дойти, если на защиту наших прав встанут соответствующие органы государственной власти. Уклонение УК от заключения конкурсного ДУ никто из них не сочтет нормой.

Upd. 14.03.19 получил ДУ на почте. Письмо отправлено 26.02.19.

Подтвердилось худшее ожидание: ЖКС Северо-Запад решил пойти по пути нарушения закона и прав собственников — ДУ так и не совпадает с конкурсным.

Отправил в администрацию района просьбу устранить нарушения процесса подписания ДУ.

И сам по себе ДУ вызывает слишком много вопросов (если быть точным, 57). Это еще один «минус» этой УК. Чтобы не перечислять их здесь, указал их в виде комментариев: ДУ ЖКС Северо-Запад с комментариями.pdf.

Upd 2. 26.03.19 в группе дома в ВК появилось распоряжение ГЖИ от 15.03.19 № 239-рл (спасибо активным соседям) о включении нашего дома в лицензию ЖКС Северо-Запад с 01.04.19. Как в нем указано,

в связи с заключением … ЖКС Северо-Запад договора управления…

С кем заключен договор, непонятно.

Получается, что с 01.04.19 ЖКС Северо-Запад должен начать обслуживание нашего дома, а ЖКС №2 Центрального района — прекратить. Последнее, само по себе, достойно стать праздником 🙂

Upd 3. 05.04.19 администрация района поддержала мое возражение и направила в ЖКС Северо-Запад следующее:

Администрация Северо-Западу

Ждем новые договоры по почте.

Пока же, несмотря на распоряжение ГЖИ, на ГИС ЖКХ наш дом все еще не внесен в лицензию никакой УК…

Upd 4. 08.07.19. Прошло 3 месяца — нового договора управления не пришло, снова написал администрации района.

Upd 5. 24.07.19. Администрация района сделала вид, что предыдущего обращения не было. Также показала, что ей безразлично нарушение условий ее же конкурса.

Ответ администрации

Написал в ГЖИ, посмотрим, что она скажет.

Upd 6. 23.08.19. ГЖИ тоже считает, что решать проблему должна администрация района:

Ответ ГЖИ

ООО «ЖКС Северо-Запад» приглашает приехать и подписать договор управления

Вчера на фасаде и на дверях парадных появились объявления:

Объявление

Не пугайтесь, эта УК выиграла конкурс на право заключения договора управления нашим домом.

Удивляет такое большое количество ошибок всего в одном объявлении…

    • Объявление обращено к жильцам, хотя, по смыслу, оно адресовано собственникам.
    • Правильное сокращенное наименование этой УК: ООО «ЖКС Северо-Запад», а не «…-Запада».
    • «Уведомляет в»?
    • Лишняя запятая после «ул. Рубинштейна».
    • Конкурс прошла УК, а не наш дом. Этот абзац вообще бессмыслен. Что хотел сказать автор?
    • Не указаны выходные дни, приемные часы и обеденный перерыв.
    • Не «договор на управление», а «договор управления».
    • По конкурсной документации, УК должна направить подписанные ею договоры управления собственникам (п. 10.2), а не вынуждать их приезжать в свой офис.

Хорошее начало 🙂 Наклейка объявлений на фасад в традициях ЖКС № 2 тоже «радует».

Позвонил на первый указанный номер, чтобы получить договор управления (ДУ) для изучения до подписания — сказали перезвонить завтра.

Upd. 21.02.19 ДУ прислали. Но без самого главного — тарифов. Их обещают прислать завтра.

(Можно взять ДУ, полученный любым собственником, но, чтобы мне обсуждать ДУ с УК, именно мне нужно получить его полностью. Да и процесс взаимодействия, сам по себе, интересен.)

Вопрос, почему просто не выложили проект ДУ на своем сайте, остается…

Кроме всего прочего, сказали, что готовят ДУ для отправки всем собственникам по почте, т.е. ехать к ним в офис для подписания не обязательно.

Upd 2. 22.02.19 тарифы не прислали…

В понедельник напомню.

Upd 3. 25.02.19 тоже не прислали несмотря на напоминание.