Прощальный подарок ЖКС № 2

В мае прошлого года, после инспекции лестниц я создал заявки на портале «Наш Санкт-Петербург» на их текущий ремонт. Состояние лестниц разное, некоторые лестничные клетки надо ремонтировать целиком, сверху донизу.

По одной такой лестнице — № 2 — создал заявки:
https://gorod.gov.spb.ru/problems/999992/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018208/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018239/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018260/

Позже дополнил обращениями в ГЖИ и администрацию района.

Не стоит приписывать нижеследующее только моим заслугам, Анастасия Козлова тоже приложила руку, но о своей много большей роли скромно умалчивает. Соседи, не забудьте сказать ей «спасибо» 🙂

ЖКС № 2 поставил ремонт этой лестницы в план 18-го года. На 19-й год были поставлены в план ремонта 4-я, 7-я и 8-я парадные, но из-за конкурса, очевидно, планы отменяются, и ремонт придется ждать от новой УК.

И вот, сегодня ЖКС № 2 отчитался: ремонт лестницы № 2 выполнен.

Почувствуйте разницу:

До ремонта - 1

До ремонта - 2

До ремонта - 3

До ремонта - 4

После ремонта - 1

После ремонта - 4

После ремонта - 2

После ремонта - 3

Качество не идеально, но желание срочно сделать ремонт больше не возникает.

Так реально сделать в любой парадной, надо просто не сидеть на попе.

За весь сезон ЖКС № 2 не провел никаких ремонтных работ по фасаду

Фасад

Что-то наша УК не спешит с ремонтом штукатурного слоя стен, а сезон-то подходит к концу.

Придется придать ей ускорение. Для этого отправил обращение в КГИОП, раз наш дом — памятник, а штукатурный слой является предметом охраны.

Приложил: Фасад — 27.10.18.pdf.

Upd. 09.11.18 КГИОП ответил, что обращение надо было направлять с использованием ЕСИА, раз «ругаюсь» на юрлицо. Поскольку в отношении нашего дома будет проводиться конкурс на право заключения договора управления, преследовать ЖКС № 2 нет смысла, поэтому обращение не повторяю.

КГИОП также указал на возможность сделать ремонт фасада как капремонт и:

Ответ КГИОП

Не это было моей целью, но, давайте, посмотрим, что получится…

Даже если на нашем счете в Фонде капремонта недостаточно средств, он все равно проведет ремонт, как следует из ст. 182 ЖК:

1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

Upd 2. 05.12.18 Жилищный комитет прислал:

Ответ ЖК

Upd 3. 11.12.18 администрация района прислала сообщение:

Ответ Администрации

Upd 4. 21.01.18 администрация района:

Ответ администрации

Ждем 01.04.19…

Перевод дома к «Евро Сити» не состоялся

Нет Евро Сити

Об этом говорит ответ ГЖИ от 22.10.18 на один из моих запросов:

Домом-управляет

Вторая хорошая новость: получена-таки копия протокола июньского общего собрания собственников (ОСС), на котором принималось решение об этом переводе.

Очевидная подделка. Например, согласно ему, на очной части присутствовал один человек, которого на ней не было. А то, что присутствовали другие собственники — не указано вовсе. На очной части ведь велась видеозапись, на что УК рассчитывает?

К сожалению, получить копии бюллетеней, чтобы проверить подсчет голосов, еще сложнее. Разве что, через суд.

Дополнительный положительный эффект: чтобы отсутствие выбора способа управления не было нашим аргументом (если не выбран способ управления, нельзя выбирать управляющую компанию), ЖКС № 2 быстренько сварганила протокол ОСС от 18.02.08, на котором способ управления был «выбран». По всем вопросам в нем стоит 100% «за». О чем думают эти люди? 🙂

Теперь плохие новости.

Главный аргумент, который мог бы быть — это подделка протокола ОСС. ГЖИ должна проверять, в том числе, его достоверность (приказ Минстроя № 938/пр от 25.12.15), и с нашей стороны можно было бы подготовить доказательства подделки. Но УК предусмотрительно не предоставила протокол собственникам и, более того, сообщала, что его вовсе нет. Поэтому доказательства подделки были подготовлены позже передачи ею пакета документов в ГЖИ и после моего запроса.

Оставалось опираться только на многочисленные нарушения при проведении ОСС, выявленные активными собственниками. Так вот, ГЖИ все их «отфутболила». Это означает, что в подобных ситуациях, без доказательств подделки протокола ОСС, ГЖИ не помощник, и такого простого метода противодействия захвату дома у нас нет. Поэтому надо продумывать другие.

На будущее, надо сразу собирать доказательства, что, например, никто не голосовал, и, вне зависимости от готовности пакета документов по ОСС, передавать материалы в ГЖИ.

А причины отказа на заявление Евро Сити какие-то «канцелярские», просто что-то не срослось с документами:

    • не была приложена копия договора управления
    • поданные документы не соответствовали определенному порядку
    • имелась недостоверность сведений, содержащихся в заявлении и документах (что за недостоверность имеется в виду, в ответе ГЖИ, не уточняется, если бы это был протокол, это было бы сказано, думается)

Как я понимаю, чтобы получить наш дом, Евро Сити должно всего лишь заново подать документы. Новое ОСС проводить не требуется, раз «согласие» собственников имеется.

Ждем ответы на другие обращения, которые содержат и аргументы в пользу подделки протокола. Будем надеяться, кого-нибудь это заинтересует, и на текущей попытке ЖКС №2 & Евро Сити можно будет поставить крест.

Вообще, дела у Евро Сити по получению домов идут неважно, что дает какую-то надежду. Кампания идет не менее полугода, а получено только 4 дома:

Дома Евро Сити

Для сравнения, в ЖКС №2 Центрального района их около 700.

Нашим домом распоряжаются варвары

Все началось после демонтажа павильонов Macaroni и Юнги. То ли рестораторы, то ли ЖКС № 2 Центрального района (в это трудно поверить, но, поскольку это входит в его обязанности, теоретически возможно) решили покрасить фасад на их месте.

У Юнги покраска грешит только мелкими недочетами: чуть-чуть не попали в цвет стены, окрашены торцы цокольного камня:

Фасад у Юнги

А вот у Macaroni дела обстоят хуже. Кроме небольшого непопадания в цвет стены там решили полностью закрасить цоколь. Судя по пропаданию фактуры, до покраски также нанесли выравнивающую строительную смесь:

Фасад у Macaroni

Но материал отделки цоколя — известняк — является предметом охраны (наш дом — памятник), и эти работы уничтожили его цвет и фактуру.

Для исправления я сделал заявку на портале «Наш Санкт-Петербург»: http://gorod.gov.spb.ru/problems/1035547/

ЖКС № 2 Центрального района как управляющая компания должен обеспечить возврат внешнего вида отделки цоколя. Вместо этого он решил, что правильнее будет просто покрасить его еще раз. И, видимо, чтобы не была заметна разница, зону покраски расширил на бывшие Цветочки.

Таким образом, на сегодня внешний вид отделки цоколя этой части лицевого фасада полностью «убит»:

Цоколь 1

Цоколь 2

Цоколь 3

Пусть теперь УК объясняется с КГИОП и, после штрафа, проводит восстановительные работы, заявление отправил.

Upd. 20.11.18 КГИОП направил в администрацию Центрального района и УК просьбу помочь с определением виновных лиц. Как только они станут известны, КГИОП примет меры.

Ответ КГИОП

 

Уборка лестниц

График мытья лестничной клетки

В наших парадных висит график мытья лестничных клеток: 2 раза в месяц.

Когда наша УК выполняет заявки по уборке лестниц, она любит ткнуть носом в него (например, http://gorod.gov.spb.ru/problems/1188174/). Мол, мы свято блюдем график. И неискушенный собственник считает, что все в порядке, нарушения со стороны УК отсутствуют.

Это типичное введение в заблуждение. Давайте разберемся, какой должна быть уборка лестниц.

Сначала выясним, что она в себя включает. Смотрим 290-е Постановление Правительства:

23. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
— сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
— влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
— мытье окон;

Как видим, перечень работ не ограничивается мытьем лестничной клетки, а уборка — должна быть как сухая, так и влажная.

Добавляет понимания и 170-е постановление Госстроя:

4.8.14. Лестничные клетки:

должна быть обеспечена регулярная уборка: обметание окон, подоконников, отопительных приборов — не реже 1 раза в 5 дней; стены — не менее 2 раз в месяц; мытье — не реже 1 раза в месяц;

О периодичности работ говорит также «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004», находим Приложение №1 «Перечень работ, входящих в плату за содержание жилья»:

1. Содержание общего имущества жилого дома:

д) санитарная уборка жилищного фонда:
— ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей;
— еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа;

— ежедневное мытье пола кабины лифта;
— ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей;
— ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков;

Моет УК пол в лифте каждый день? Подметает лестницу по 2-й этаж каждый день? Подметает всю лестницу раз в неделю? Вопросы риторические.

Общее собрание собственников «состоялось»

23.07.18 инициативная группа собственников запросила в ГЖИ информацию об ОСС, проведенном с 08.06.18 по 22.06.18.

Запрос был вызван тем, что инициатор ОСС нигде не разместил его протокол, как того требует Жилищный Кодекс. А наша УК при личном общении заявила, что ничего не готово, бюллетеней собрано недостаточно, а ОСС будет продлено (кстати, это тоже нарушение ЖК).

Инициатор ОСС должен передать протокол и бюллетени в УК в течение 10 дней после окончания ОСС. УК должна передать их в ГЖИ в течение 5 дней, поэтому ей и было направлено заявление.

Сегодня ГЖИ прислала ответ.

Оказалось, протокол и бюллетени поступили-таки в ГЖИ. Причем, в срок. Сюрприз. В очередной раз выходит, УК водила нас за нос.

Ответ ГЖИ

Второй сюрприз — ГЖИ отказалась выдать их копии:

Отказ ГЖИ

При этом, в нашем заявлении была ссылка на Письмо Минстроя России от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04, из которого следует, что выдавать должна.

Собственники всех МКД возлагают на это письмо большие надежды. Оно обещает простую возможность проверить результат любого общего собрания собственников, минуя непорядочную УК и «купленного» инициатора. Сложные возможности остаются, но они дополнительно требуют и сил, и времени. Да и чем больше времени пройдет с момента нарушения, тем сложнее его исправить

Городская ГЖИ имеет право лишать нас такой критически необходимой возможности? Надо это проверить — отправлю обращения Минстрою, прокуратуре и правительству города (ГЖИ подчинена ему).

Upd. Ничего не вышло. Все переслали в ГЖИ, а ей Минстрой не указ 🙁

Проведена проверка закрытия дверей на чердак

Вчера, 08.08.18, Алексеем Ивановым и мной была проведена проверка закрытия дверей на чердак.

Как известно, закрытые двери — это залог того, что дом будет менее привлекательным для лиц с пониженной социальной ответственность, включая преступников,  а также молодежи, которая считает необорудованную для этого крышу привлекательным местом для прогулок. Не стоит забывать и о том, что это обеспечивает безопасность любопытных детей.

Проверили 7 «черных» лестниц. Выявили 4 незакрытых двери и одну вроде бы закрытую решетку, на которой поломана душка под замок. Поломка позволяет нарушителю, применив некоторое усилие, открыть проход. Еще одну лестницу оставили без проверки, потому что известно, что там все в порядке.

Будут предприняты меры по исправлению.

Кроме этого, выявили огромное количество мусора и грязи на чердаке. О пылеуборке и дезинфекции мы можем только мечтать. Примеры:

Мусор на чердаке 1

Мусор на чердаке 2

Мусор на чердаке 3

Также, отсутствует система освещения.

При этом, наша УК ранее выполнила направленные на портале «Наш Санкт-Петербург» заявки по этим проблемам:

Что ж, в очередной раз убеждаемся, что ложь — это повседневный рабочий инструмент ЖКС №2 Центрального района. Мы платим деньги — он не работает.

Поскольку ответы на заявки, формально, пришли от СПб ГКУ ЖА Центрального района и Администрации Центрального района, соответственно, я обратился выше — к губернатору города. Пусть администрация района объясняет ему, почему сотрудники подписались, не проверив.

Почему на чердаке должно быть освещение и не должно быть мусора?
Во-первых, это — правила эксплуатации МКД. Они такие не просто так, а имеют очень веские основания. Поэтому они не обсуждаются, а выполняются.

Во-вторых, в этом сезоне на чердаке должны быть проведены работы по нормализации температурно-влажностного режима, имеющие целью устранить образование наледи и сосулек на кровле в зимнее время.

Эти работы будут проводиться в темноте, и теплоизоляционный материал на перекрытия будут укладывать на мусор? А что, наша УК так может. Или работы просто не проведут из-за неожиданно обнаруженной повышенной трудоемкости. И снова будут сосульки, лед и протечки.

Upd. Администрация района обещает, что порядок на чердаке будет наведен до конца года. Посмотрим…

Upd 2. 19.12.18 администрация района прислала сообщение:

Ответ администрации по освещению и мусору на чердаке

А 24.12.18:

Ответ администрации по освещению и мусоре на чердаке - 2

Осталось сходить проверить…

Upd 3. 12.01.19 группой собственников был произведен осмотр части чердака, примыкающей к 10-й лестнице. Одна из дверей была открыта. Света нет и мусор есть, разумеется.

Мусор на чердаке - 1

Мусор на чердаке - 2

Мусор на чердаке - 3

Нет света на чердаке

Написал в администрацию района.

Upd 4. 15.02.19 администрация снова дала указания УК:

Ответ администрации

Т.е. срок — неделя. Что-то мне подсказывает, что ничего сделано не будет.

Upd 5. Так и оказалось. 25.02.19 администрация района проверила чердак, поняла, что ей с ЖКС № 2 не справиться — и 04.03.19 перевела вопрос ГЖИ:

Администрация перенаправила в ГЖИ

Зачем тогда вообще вмешалась? Взялся за гуж — не говори, что не дюж!

А 05.03.19 прислала новый срок, как будто рулить будет она, а не ГЖИ:

Ответ администрации

Сроки обещать — это она умеет, да…

Как наша управляющая компания вводит в заблуждение

Получил ответ нашей УК (ЖКС №2 Центрального района) на свою заявку по поводу изъянов в асфальтовом покрытии около стен дома. Ответ представляет собой пример уже привычного введения в заблуждение:

(1) В соответствии со ст. 36, ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. (2) Решение вопроса по ремонту тротуарной плитки дворовой территории возможно только путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. (3) Работы по ремонту асфальтового покрытия может осуществлять управляющая организация за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений.

Идея в предложении 1 не вызывает сомнений. Правда, ссылка на ст. 36 ЖК некорректна, нужный аргумент содержит ч. 1 ст. 39. Но не суть важно, одно перечисление статей уже заставляет неискушенного собственника подумать, что все верно.

Если верно 1-е предложение, значит, верны 2-е и 3-е, так? Да и кто будет проверять? Дорогой собственник, давай досвиданья!

Но мы-то знаем, что решение ОСС, равно как его отсутствие, не освобождает УК от выполнения общеобязательных требований.

А 170-е Постановление Госстроя имеет такое мнение по отмостке:

4.1.7. Просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.

Поэтому УК ждет еще одно объяснение с ГЖИ (заявление отправлено) и, возможно, штраф.

Мораль: любой отказ УК должен сопровожаться ссылкой на соответствующий закон, статью, часть. Если ее нет, значит, придется найти самому. И не будет удивительно, что закон говорит об обратном. А если ссылка есть, то тоже все надо проверять.

Upd. Асфальт уложили.

Перевод нашего дома в другую управляющую компанию

Проминвест (один из учредителей нашей УК, доля 80%) пытается перевести все дома из ЖКС №2 в другое юрлицо — Евро Сити. Общее собрание собственников (ОСС) нашего дома по этому вопросу проводилось с 08.06.18 по 22.06.18.

По факту, Евро Сити — это те же люди из ЖКС №2 под другим именем, организаторы ОСС подтвердили это на очной части.

Для справки, учредитель Евро Сити — Зеленцов Андрей Владимирович, доля 100%. Генеральный директор — Олейников Сергей Анатольевич. Познакомиться и пообщаться с собственниками на очную часть ни один из них не пришел.

Желание Проминвеста перевести дома ясно — не хочется, чтобы ЖКС №2 платил по своим долгам. А для чего это собственникам?

По словам организаторов, если УК не будет платить по долгам, то сможет тратить наши деньги на наш дом. Аргумент сомнителен. Если не тратила ранее, когда не платила по долгам, то что заставит тратить сейчас?

Минусы же очевидны:

    • уход УК от долгов по работам и услугам перед домом. Потом скажут: «Это были не мы, предъявляйте претензии ЖКС №2».
    • «легализация» договора управления. Это усилит позицию УК, с которой и так непросто бороться.
    • устранение города из учредителей. Какими бы ни были городские власти, но часто именно они являются союзниками собственников в вопросах ЖКХ. Терять такой административный ресурс — не в наших интересах.

Все говорит о том, что УК использует собственников для решения своих проблем, а улучшение управления домом целью не является.

На мой взгляд, правильным будет, если УК сначала выведет дом из состояния разрухи. Пусть покажет, что она, в принципе, способна отрабатывать наши деньги и вести диалог с нами. А там посмотрим.

Пока же УК продемонстрировала обычное качество своей работы. Правильно провести ОСС она не в состоянии. В ходе проведения допущены многочисленные нарушения, голоса до сих пор не подсчитаны, протокола нет.

О нашей управляющей компании

Полное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 2 Центрального района».
Сокращенное: ООО «ЖКС № 2 Центрального района».
Адрес: ул. Достоевского, д. 5.

Часы приема канцелярии:
Пн-Чт: 10-16
Пт: неприемный день
Обед: 13-14

Текущий генеральный директор: Душкин Андрей Сергеевич.

Учредители:

    • Общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» (его учредитель — Исмагулова Татьяна Абаевна) — доля 80%;
    • Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга — доля 20%.

Подробнее — см. Сведения о государственной регистрации.
На сегодня в управлении имеет 694 дома (данные ГИС ЖКХ).

Сайт ЖКС №2 на Реформе ЖКХ: https://zhks2cn.reformagkh.ru.
Сайт Проминвеста: http://www.prominvestuk.ru.
В актуальном состоянии не поддерживаются.

Годовая отчетность по управлению нашим домом находится в разделе нашего дома на Реформе ЖКХ.

Договор управления с собственниками не заключен, работает на основе договора с муниципалами. Отсутствие утвержденных собственниками тарифов позволяет использовать городские, увеличиваемые каждый год.

За бурную историю ЖКС №2 Центрального района было все — и долги, и уголовные дела, и непонятные пертурбации Проминвеста:

Одно остается неизменным: качество и объем работ и услуг — ниже плинтуса. Работы проводятся только в аварийных случаях или когда заставляют. Своевременно, качественно, по договору — это не наш случай. Если собственники пытаются начать диалог, пускается в ход введение в заблуждение или прямая ложь. Поэтому наш дом приходит в состояние разрухи, а наши деньги «пропадают».

Хорошее средство заставить УК работать — это подать заявку на портале «Наш Санкт-Петербург», пользуемся. На «продвинутом» уровне можно написать и в ГЖИ, тоже работает. Когда «ручное управление» надоест, можем обсудить другие варианты.

В настоящее время Проминвест пытается перевести все дома в другое юрлицо — Евро Сити.