Какие документы регулирует деятельность управляющих компаний

Чтобы добиться от УК выполнения оплаченных собственниками работ и услуг, приходится апеллировать к законодательству. Этот пост содержит основные НПА.

Даже если договор управления не содержит указанных ниже требований, это не освобождает УК от их выполнения.

Итак:

    • Статьи 161 и 162 ЖК.
      Основы, необходимые для понимания, что к чему.
    • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
      Кроме содержимого, ясного из наименования, содержит состав и признаки определения общего имущества.
    • Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
      Документ довольно старый, но его никто не отменял, он обязателен к исполнению.
    • Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»).
      Эти два документа определяют технические аспекты работы УК. Они пересекаются, но не противоречат друг другу, а взаимодополняют.
    • Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
      Этот документ определяет не технические, а организационные аспекты работы УК. В частности, он содержит сроки ответов УК на запросы.
    • Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
      Определяет работу не только УК, но и ресурсо-снабжающих организаций.
    • Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
      ЖКУ входит в сферу действия этого закона. Собственники, оплачивающие работы и услуги, ведь — это те же потребители.
      В частности, на основании его ст. 10 имеется возможность запрашивать у УК информацию о ее работах и услугах, вплоть до смет.

Как видно, документов не так много. При желании понять сферу ЖКХ не так сложно изучить. Но будьте осторожны! После прочтения может стать ясно, что УК ничего не делает 🙂

Что будет, если «на доме закончились деньги»

Управление домами – вид бизнес-деятельности, сильно зарегулированный государством. Нельзя управлять, как тебе вздумается. Существуют определенные правила и нормы. Что важно, хоть они и называются минимальными, они обеспечивают вполне нормальное состояние дома. Неслучайно в большинстве договоров управления фигурируют именно они.

Если УК управляет домом, то она обязана соблюдать эти правила и нормы. Варианты уйти от них в законодательстве отсутствуют. Несоблюдение же ведет к лишению лицензии (управление домами – это лицензируемый вид деятельности) и, как следствие, к закрытию бизнеса. Добавим предшествующие этому немалые штрафы от ГЖИ.

Если на доме закончились деньги (честность такого заявления пока оставим в стороне), ничего не меняется, УК все так же обязана соблюдать НПА. Если интересно: пример 1, пример 2.

Т.е. «на доме нет денег» как причина не выполнять минимальный перечень работ и услуг неправомочна.

Это, наверное, одна из самых больших «тайн» ЖКХ. Действительно, ситуация необычна: например, если собственники платят не полностью, то, все равно, УК обязана отрабатывать на все 100 процентов, и даже механизмы заставить ее имеются. Такова специфика нашего ЖКХ. Должно же быть и что-то в пользу собственников 🙂

Поэтому отсутствие денег, мнимое или нет – это, в первую очередь, проблема УК, а не собственников.

Как УК решают ее:

    • порядочные: выходят на диалог с собственниками, доказывают все расходы, обсуждают повышение тарифов и выносят этот вопрос на ОСС.
    • непорядочные (возьмем условно: 20% денег, собранных с собственников, тратят на дом, 80% — нет): не имеют оснований говорить об отсутствии денег – есть еще те самые 80%, да и за многие годы «сэкономлено» порядочно. Но, если говорят, диалог имеет смысл, только если УК доказывают все расходы, как в варианте выше, иначе разговор беспредметен. Понятное дело, они на это не идут. Либо диалога нет, либо собственники вводятся в заблуждение с помощью разнообразных «мифов».

Надеюсь, на один «миф» стало меньше 🙂

Я — собственник. Могу пользоваться общим имуществом, как хочу?

Такое правило действует на личное имущество, вопросов нет, а какова ситуация с общим?

Ч. 2 ст. 36 ЖК:

«Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.»

Т.е. да, право пользоваться есть. Но, во-первых, при пользовании необходимо соблюдать законодательство. Во-вторых, о чем этот пост, этим правом обладают все собственники, и это нельзя забывать.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017), п. 23:

«Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников…»

Т.е. правило «могу пользоваться, как хочу» не имеет ничего общего с общим имуществом. Нельзя игнорировать интересы других собственников.

Вот примеры из недавних обсуждений:

    • если на лестнице (это общее имущество, кто не знает) хранятся личные вещи, то нарушаются права других собственников пользоваться и распоряжаться этим общим имуществом;
    • аналогично, если во дворе стоят автомобили, то нарушаются права остальных собственников распоряжаться и по-иному пользоваться двором.

А что вы думаете, скажем, о такой ситуации?
Если двор забит машинами так, что больше не помещается, то, получается, нарушены права пользования следующего приехавшего автовладельца-собственника.

Как это исправить? Если выгнать находящихся во дворе, то будет нарушены их права. Что же делать? Можно ежедневно терпеть нарушение прав, а можно договориться: «сегодня ставлю я, завтра – ты».

Вообще, мне кажется, по общему имуществу можно только ходить – тогда не нарушаешь права на то же других собственников, так как прошел – и нет тебя.
А по всему остальному использованию необходимо сначала договориться.

Кто не имеет права занимать земельный участок МКД?

Что говорит ЖК? Cт. 36:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Т.е. с собственниками вопрос ясен — право есть.

Кто еще пытается занять:

    • арендаторы помещений (физлица и юрлица): права на это не имеют, поскольку собственниками не являются; они арендуют только помещения, на общее имущество их аренда не распространяется.
    • сотрудники юрлиц (собственников и арендаторов): к общему имуществу не имеют никакого отношения вообще, поэтому тоже «пролетают».

Добавлю, один собственник не имеет права ни сдавать в аренду, ни давать разрешение занять земельный участок, включая, вместо него. Т.к. это — распоряжение общим имуществом, а распоряжаться им собственники могут только совместно, ст. 246 ГК:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кто командует воротами во двор? Не пускайте посторонних 🙂

Верховный суд поднимает шлагбаум

Верховный суд обязал провайдеров платить собственникам

Принадлежит ли нам земельный участок под домом?

Вот так выглядит земельный участок под нашим домом на публичной кадастровой карте:

Земельный участок под домом

Местами граница проходит по габаритам, местами по стенам. К слову, видно, что он выходит за пределы ограды.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16, п. 2:

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс действует c 01.03.2005 (ст. 1 того же 189-ФЗ). Земельный участок под нашим домом стоит на учете с 03.10.2003. Получается, это наш случай.

Для общего случая имеется п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…

То есть, он тоже на нашей стороне.

Даже если закон на нашей стороне, полезно получить «бумагу» с печатью, свидетельствующую об этом.