Метка: Ликбез

Хочу поделиться своим опытом действий при протечках в квартире на последнем этаже, когда протечка происходит через чердачное перекрытие, т.е. c участием общего имущества.

Протечка при капремонте крыши и протечка при обычной эксплуатации существенно различаются:

При этом, оба случая достаточно легко выигрываются в суде, поскольку противной стороне нечего предъявить в свою защиту. Естественно, при условии, что потерпевший все сделал правильно.

Да, придется судиться, виновники не горят желанием компенсировать ущерб. Это не так сложно, как может показаться, особенно в случае суда с УК (почему – см. ниже).

В ходе капремонта крыши у меня случилось четыре протечки. По трем из них поданы исковые заявления в суд, четвертой я не занимался из-за ее малого размера и недостатка времени.

Первое дело уже рассмотрено судом – Решение по делу 2-1049_2021.pdf.

Результат: я получил компенсацию ущерба и стоимости заключений специалиста от ФКР, а также компенсацию морального вреда — от УК (за не вовремя составленный акт).

Мало кто знает, что по отношению к УК (в случае обычной эксплуатации) действует презумпция виновности. Т.е. она должна доказывать, что кровля, трубы на чердаке, чердачное перекрытие находились в исправном состоянии, на чердак не проникли посторонние лица и т.д., т.к. за это ей платят собственники. Доказать это практически невозможно, т.к. налицо доказательство противного – протечка.

В интернете есть много советов, что делать при протечке. Например: https://vk.com/@spravedlivost_9232561-instuction.

Добавлю свои пять копеек.

1. Записывайте свои действия и что и когда вообще произошло. Эту информацию надо будет позже изложить в исковом заявлении и, возможно, озвучить в суде.
2. При обращениях в УК нужно, чтобы остались «следы», обращений очно и по телефону может быть недостаточно. Нужно дополнительно обратиться в УК или через ГИС ЖКХ (удобнее, т.к. потом здесь же можно будет обратиться в ГЖИ), или на бумаге, сдав заявление в офисе УК и получив отметку о принятии на своем экземпляре.
3. В идеале, в акте должны быть указаны: причина протечки, описание ущерба (словесное и размеры), а также виновник. Тогда сильно облегчаются дальнейшие действия. Если сделано не так, то тоже можно действовать, но потребуется больше усилий.
   По первой протечке у меня в акте не была указана причина (дырявая кровля?) и не был указан виновник. Поэтому пришлось поработать в суде и даже сделать дополнительное заключение специалиста, по сути всего лишь констатирующее силу гравитации.
4. Чтобы комиссия ничего не упустила, необходимо принять участие в ее работе. УК может прийти в ваше отсутствие и, если на месте будет кто-то, кто покажет место залива, то составит акт без вас, «не заметив» существенные моменты.
   При осмотре нужно либо составить акт, либо, если УК отказывается, хотя бы его черновик.
5. Наша УК не горит желанием составлять акты. Особенно, в случае обычной эксплуатации, когда виновна именно она. Тогда надо не тянуть, прошло три рабочих дня, нет акта — сразу обращаемся в ГЖИ (через ГИС ЖКХ или на бумаге), т.к. нескорое составление акта дает повод для возникновения нежелательных вопросов на суде.
   Кроме этого, несоставление акта вовремя – это основание добавить в исковые требования компенсацию морального вреда за невыполнение УК своих обязанностей. Это — небольшая сумма, но, может, она научит УК выполнять свою работу хотя бы в части составления актов.
6. Оценку стоимости восстановительноего ремонта можно заказать рядом – в доме 34, в «ПетроЭксперте». Оценка по одной комнате стоит 7500 руб., можно найти и дешевле. Важно: это не экспертиза, а заключение специалиста. Поэтому виновник может попросить суд именно об экспертизе, если не будет согласен с оценкой специалиста.
   Можно было бы и самому просить суд назначить экспертизу, но еще до суда нужна сумма для обращения в УК.
7. В случае обычной эксплуатации, после проведения оценки обязательно нужно обратиться в УК с досудебной претензией о компенсации ущерба помещению, стоимости оценки и морального вреда.
   Обычно УК отвечает отказом. Этот отказ важен, т.к. именно он дает право на штраф в размере 50% от этих сумм. Сама по себе, эта прибавка приятна, но также ее можно использовать с пользой для дела, см. следующий пункт.
8. В случае обычной эксплуатации (т.е. в рамках ЗоЗПП) решение проблемы сильно облегчается, т.к.:
   • существует возможность получать бесплатные консультации юриста: https://vk.com/wall-34825534_17294. Так совпало, сейчас консультирует юрист, имеющий обширный опыт по протечкам.
   • существуют юристы, готовые работать с судом за тот самый штраф 50%. Т.е. потерпевший получает сумму ущерба, оценки, морального вреда полностью, а штраф уходит юристу. И при этом делом занимается специалист.
9. И последнее. Не верим никаким обещаниям виновника. Просто идем по «процедуре», прерываем ее только после получения полной суммы (если вдруг случится такое чудо).

Удачи!

Upd (08.02.2022). Был перерыв в работе муниципального юриста, сейчас прием возобновился: https://vk.com/wall-34825534_19037.

Тот же этот юрист или нет, пока не ясно.

Upd 2 (20.02.2022). Юрист другой.

С 21.06.2021 действуют следующие изменения в Закон Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» (выделено).

Статья 32_1. Размещение транспортных средств на территориях детских, спортивных площадок, площадок для выгула и дрессировки животных, перегораживание подъездов к площадкам для сбора отходов, перегораживание внутриквартальных проездов, пешеходных дорожек, проходов к зданиям и входов в них

Размещение транспортных средств на территориях детских, спортивных площадок, площадок для выгула и дрессировки животных, перегораживание подъездов к площадкам для сбора отходов, а также размещение транспортных средств вне пределов дорог на внутриквартальной территории. повлекшее перегораживание внутриквартальных проездов, пешеходных дорожек, проходов к зданиям и входов в них, если эти действия (бездействие) не влекут административной ответственности в соответствии с Кодексом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.

(Под Кодексом подразумевается КоАП.)

Чтобы добиться от УК выполнения оплаченных собственниками работ и услуг, приходится апеллировать к законодательству. Этот пост содержит основные НПА.

Даже если договор управления не содержит указанных ниже требований, это не освобождает УК от их выполнения.

Итак:

• • Статьи 161 и 162 ЖК.
    Основы, необходимые для понимания, что к чему.
  • Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».
    Кроме содержимого, ясного из наименования, содержит состав и признаки определения общего имущества.
  • Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
    Документ довольно старый, но его никто не отменял, он обязателен к исполнению.
  • Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»).
    Эти два документа определяют технические аспекты работы УК. Они пересекаются, но не противоречат друг другу, а взаимодополняют.
  • Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
    Этот документ определяет не технические, а организационные аспекты работы УК. В частности, он содержит сроки ответов УК на запросы.
  • Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
    Определяет работу не только УК, но и ресурсо-снабжающих организаций.
  • Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
    ЖКУ входит в сферу действия этого закона. Собственники, оплачивающие работы и услуги, ведь — это те же потребители.
    В частности, на основании его ст. 10 имеется возможность запрашивать у УК информацию о ее работах и услугах, вплоть до смет.

Как видно, документов не так много. При желании понять сферу ЖКХ не так сложно изучить. Но будьте осторожны! После прочтения может стать ясно, что УК ничего не делает 🙂

Управление домами – вид бизнес-деятельности, сильно зарегулированный государством. Нельзя управлять, как тебе вздумается. Существуют определенные правила и нормы. Что важно, хоть они и называются минимальными, они обеспечивают вполне нормальное состояние дома. Неслучайно в большинстве договоров управления фигурируют именно они.

Если УК управляет домом, то она обязана соблюдать эти правила и нормы. Варианты уйти от них в законодательстве отсутствуют. Несоблюдение же ведет к лишению лицензии (управление домами – это лицензируемый вид деятельности) и, как следствие, к закрытию бизнеса. Добавим предшествующие этому немалые штрафы от ГЖИ.

Если на доме закончились деньги (честность такого заявления пока оставим в стороне), ничего не меняется, УК все так же обязана соблюдать НПА. Если интересно: пример 1, пример 2.

Т.е. «на доме нет денег» как причина не выполнять минимальный перечень работ и услуг неправомочна.

Это, наверное, одна из самых больших «тайн» ЖКХ. Действительно, ситуация необычна: например, если собственники платят не полностью, то, все равно, УК обязана отрабатывать на все 100 процентов, и даже механизмы заставить ее имеются. Такова специфика нашего ЖКХ. Должно же быть и что-то в пользу собственников 🙂

Поэтому отсутствие денег, мнимое или нет – это, в первую очередь, проблема УК, а не собственников.

Как УК решают ее:

• • порядочные: выходят на диалог с собственниками, доказывают все расходы, обсуждают повышение тарифов и выносят этот вопрос на ОСС.
  • непорядочные (возьмем условно: 20% денег, собранных с собственников, тратят на дом, 80% — нет): не имеют оснований говорить об отсутствии денег – есть еще те самые 80%, да и за многие годы «сэкономлено» порядочно. Но, если говорят, диалог имеет смысл, только если УК доказывают все расходы, как в варианте выше, иначе разговор беспредметен. Понятное дело, они на это не идут. Либо диалога нет, либо собственники вводятся в заблуждение с помощью разнообразных «мифов».

Надеюсь, на один «миф» стало меньше 🙂

Такое правило действует на личное имущество, вопросов нет, а какова ситуация с общим?

Ч. 2 ст. 36 ЖК:

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Т.е. да, право пользоваться есть. Но, во-первых, при пользовании необходимо соблюдать законодательство. Во-вторых, о чем этот пост, этим правом обладают все собственники, и это нельзя забывать.

Ч. 3 ст. 17 Конституции РФ:

Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Т.е. правило «могу пользоваться, как хочу» не имеет ничего общего с общим имуществом. Нельзя игнорировать законные интересы других собственников.

Вот примеры из недавних обсуждений:

• • если на лестнице (это общее имущество, кто не знает) хранятся личные вещи, то нарушаются права других собственников пользоваться и распоряжаться этим общим имуществом;
  • аналогично, если во дворе стоят автомобили, то нарушаются права остальных собственников распоряжаться и по-иному пользоваться двором.

А что вы думаете, скажем, о такой ситуации?
Если двор забит машинами так, что больше не помещается, то, получается, нарушены права пользования следующего приехавшего автовладельца-собственника.

Как это исправить? Если выгнать находящихся во дворе, то будет нарушены их права. Что же делать? Можно ежедневно терпеть нарушение прав, а можно договориться: «сегодня ставлю я, завтра – ты».

Вообще, мне кажется, по общему имуществу можно только ходить – тогда не нарушаешь права на то же других собственников, так как прошел – и нет тебя.
А по всему остальному использованию необходимо сначала договориться.

Что говорит ЖК? Cт. 36:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
…
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Т.е. с собственниками вопрос ясен — право есть.

Кто еще пытается занять:

• • арендаторы помещений (физлица и юрлица): права на это не имеют, поскольку собственниками не являются; они арендуют только помещения, на общее имущество их аренда не распространяется.
  • сотрудники юрлиц (собственников и арендаторов): к общему имуществу не имеют никакого отношения вообще, поэтому тоже «пролетают».

Добавлю, один собственник не имеет права ни сдавать в аренду, ни давать разрешение занять земельный участок, включая, вместо него. Т.к. это — распоряжение общим имуществом, а распоряжаться им собственники могут только совместно, ст. 246 ГК:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Кто командует воротами во двор? Не пускайте посторонних 🙂