Плюс музей Довлатова…

Бизнес в доме пополнился музеем.

Запрет на размещение помещений общественного назначения на жилых лестницах никого не волнует.

В доме продолжаются протечки с чердака

Завтра под контролем городской аварийно-восстановительной службы жилищного комитета работы по восстановлению теплоснабжения будут проведены. А материальный ущерб, который возник в результате протечек, по акту должна будет возмещать управляющая компания. Ну или виновник — а в данном случае, вероятнее всего, виновником является она.

Таких надо наказывать рублем, по-другому они не понимают. Надеюсь, предыдущий пост поможет.

Советы при протечке на последнем этаже

Хочу поделиться своим опытом действий при протечках в квартире на последнем этаже, когда протечка происходит через чердачное перекрытие, т.е. c участием общего имущества.

Протечка при капремонте крыши и протечка при обычной эксплуатации существенно различаются:

Протечка при капремонтеПротечка при обычной эксплуатации
ОтвечаетФонд капремонтаУправляющая компания
Подпадает под ЗоЗППНетДа
Возможен штраф 50%НетДа

При этом, оба случая достаточно легко выигрываются в суде, поскольку противной стороне нечего предъявить в свою защиту. Естественно, при условии, что потерпевший все сделал правильно.

Да, придется судиться, виновники не горят желанием компенсировать ущерб. Это не так сложно, как может показаться, особенно в случае суда с УК (почему – см. ниже).

В ходе капремонта крыши у меня случилось четыре протечки. По трем из них поданы исковые заявления в суд, четвертой я не занимался из-за ее малого размера и недостатка времени.

Первое дело уже рассмотрено судом – Решение по делу 2-1049_2021.pdf.

Результат: я получил компенсацию ущерба и стоимости заключений специалиста от ФКР, а также компенсацию морального вреда — от УК (за не вовремя составленный акт).

Мало кто знает, что по отношению к УК (в случае обычной эксплуатации) действует презумпция виновности. Т.е. она должна доказывать, что кровля, трубы на чердаке, чердачное перекрытие находились в исправном состоянии, на чердак не проникли посторонние лица и т.д., т.к. за это ей платят собственники. Доказать это практически невозможно, т.к. налицо доказательство противного – протечка.

В интернете есть много советов, что делать при протечке. Например: https://vk.com/@spravedlivost_9232561-instuction.

Добавлю свои пять копеек.

  1. Записывайте свои действия и что и когда вообще произошло. Эту информацию надо будет позже изложить в исковом заявлении и, возможно, озвучить в суде.
  2. При обращениях в УК нужно, чтобы остались «следы», обращений очно и по телефону может быть недостаточно. Нужно дополнительно обратиться в УК или через ГИС ЖКХ (удобнее, т.к. потом здесь же можно будет обратиться в ГЖИ), или на бумаге, сдав заявление в офисе УК и получив отметку о принятии на своем экземпляре.
  3. В идеале, в акте должны быть указаны: причина протечки, описание ущерба (словесное и размеры), а также виновник. Тогда сильно облегчаются дальнейшие действия. Если сделано не так, то тоже можно действовать, но потребуется больше усилий.
    По первой протечке у меня в акте не была указана причина (дырявая кровля?) и не был указан виновник. Поэтому пришлось поработать в суде и даже сделать дополнительное заключение специалиста, по сути всего лишь констатирующее силу гравитации.
  4. Чтобы комиссия ничего не упустила, необходимо принять участие в ее работе. УК может прийти в ваше отсутствие и, если на месте будет кто-то, кто покажет место залива, то составит акт без вас, «не заметив» существенные моменты.
    При осмотре нужно либо составить акт, либо, если УК отказывается, хотя бы его черновик.
  5. Наша УК не горит желанием составлять акты. Особенно, в случае обычной эксплуатации, когда виновна именно она. Тогда надо не тянуть, прошло три рабочих дня, нет акта — сразу обращаемся в ГЖИ (через ГИС ЖКХ или на бумаге), т.к. нескорое составление акта дает повод для возникновения нежелательных вопросов на суде.
    Кроме этого, несоставление акта вовремя – это основание добавить в исковые требования компенсацию морального вреда за невыполнение УК своих обязанностей. Это — небольшая сумма, но, может, она научит УК выполнять свою работу хотя бы в части составления актов.
  6. Оценку стоимости восстановительноего ремонта можно заказать рядом – в доме 34, в «ПетроЭксперте». Оценка по одной комнате стоит 7500 руб., можно найти и дешевле. Важно: это не экспертиза, а заключение специалиста. Поэтому виновник может попросить суд именно об экспертизе, если не будет согласен с оценкой специалиста.
    Можно было бы и самому просить суд назначить экспертизу, но еще до суда нужна сумма для обращения в УК.
  7. В случае обычной эксплуатации, после проведения оценки обязательно нужно обратиться в УК с досудебной претензией о компенсации ущерба помещению, стоимости оценки и морального вреда.
    Обычно УК отвечает отказом. Этот отказ важен, т.к. именно он дает право на штраф в размере 50% от этих сумм. Сама по себе, эта прибавка приятна, но также ее можно использовать с пользой для дела, см. следующий пункт.
  8. В случае обычной эксплуатации (т.е. в рамках ЗоЗПП) решение проблемы сильно облегчается, т.к.:
    • существует возможность получать бесплатные консультации юриста: https://vk.com/wall-34825534_17294. Так совпало, сейчас консультирует юрист, имеющий обширный опыт по протечкам.
    • существуют юристы, готовые работать с судом за тот самый штраф 50%. Т.е. потерпевший получает сумму ущерба, оценки, морального вреда полностью, а штраф уходит юристу. И при этом делом занимается специалист.
  9. И последнее. Не верим никаким обещаниям виновника. Просто идем по «процедуре», прерываем ее только после получения полной суммы (если вдруг случится такое чудо).

Удачи!

Upd (08.02.2022). Был перерыв в работе муниципального юриста, сейчас прием возобновился: https://vk.com/wall-34825534_19037.

Тот же этот юрист или нет, пока не ясно.

Upd 2 (20.02.2022). Юрист другой.

Может ли кухарка управлять государством, или Как не надо проводить ОСС

Общее собрание собственников (ОСС) должно быть полезным для дома действием, но ОСС, проводимое сейчас инициативной группой (ИГ), не выдерживает никакой критики.

Давайте пройдем по вопросам повестки.

1-3. При выборе людей, надо понимать, к чему это приведет. Совпадают ли их цели с целями собственников? Есть ли у них квалификация, чтобы дать результат? Есть ли время, чтобы заниматься домом? Что они уже сделали для дома?
Но информации о кандидатах не предоставляется. Полагаю, ответы на эти вопросы покажут, что нет причин выбирать именно этих людей. Те, с кем я знаком лично, ничем выдающимся похвастаться не могут.
Зачем голосовать за них?

3. Прямо противоречит Жилищному Кодексу. По нему, в вопросе может быть только одно «ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ». И только для такого случая расписан порядок определения, принято ли решение. Да, этот порядок задан законом, и поэтому не может быть отсебятиной организаторов ОСС. Решение по вопросу с тремя альтернативными «ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ» будет нелегитимным.

Судя по этому и следующим вопросам, у инициаторов ОСС отсутствует квалификация в ЖКХ от слова «совсем».
ЖКХ – это огромная область знаний, включающая специфическое законодательство. Знаний и жизненного опыта обычного человека недостаточно. Надо учиться, и только потом…

4. Бесполезный вопрос. По умолчанию, нет никакого вознаграждения. Решение нужно, только если вознаграждение утверждается.

5. Бесполезный и вредный вопрос. Он формальный и нужный, можно было просто переписать из Жилищного Кодекса, но это же не наш метод…
Собственники в парадных уведомляются, но про собственников на «черных» лестницах просто забыли.
Указанный приказ Минстроя отменен с конца 2018 г. Как будет храниться документация?
За что голосовать-то?

6. Бесполезный и вредный вопрос. По воротам и парковке нужно принимать сразу комплекс решений (в конце поста), иначе эта многолетняя проблема никуда не уйдет.
О беспрепятственном проезде транспорта экстренных служб говорится (что, безусловно, правильно), но о беспрепятственном проезде собственников и проживающих, на что те имеют полное право — нет. ИГ выступает за продолжение незаконной блокировки проезда и взимания платы за то, что бесплатно? Тогда да, решать проблему не надо.

Бесполезные решения, на первый взгляд, не вредят, но, на самом деле, в дальнейшем могут быть использованы как «обоснование» самоуправства. Ведь обычный человек не разбирается, покажи ему вроде бы подходящее решение – и делай, что хочешь.

7. Бесполезный вопрос. Сам-то вопрос правильный, но работает только в совокупности с другим, которого нет – о наделении полномочием подписывать акты приемки работ (услуг). А без него превращается в говорильню, выгодную УК. УК помогала готовить повестку?

8. Вредный вопрос в интересах УК (см. в посте). Для чего собственникам идти навстречу УК, которая не первый год плюет на наш дом? Видимо, она добилась особого отношения ИГ.

Скажи мне, кто твой друг…

9, 10. К первоочередным вопросам дома не относятся, но и здесь накосячили.
Юрлица идентифицируются ИНН и ОГРН (относится и к предыдущему вопросу), а не частью имени. Правильно было бы: «Фонд увековечения памяти жертв политических репрессий «Последний адрес» (ОГРН 1147799005793)». Разрешение, если будет дано, будет дано не указанному фонду. Судя по мнению некоторых членов ИГ, оно и не нужно.

11. Бесполезный вопрос, т.к. нет проекта, сметы, порядка оплаты установки и эксплуатации, сроков, порядка пользования, порядка содержания и текущего ремонта, исполнителей. Это — существенные части решения, именно они определяют, за что голосует ОСС. Нет их — нет решения.
Еще, у нашего дома нет внутренних водостоков. Куда пойдут деньги, якобы предназначенные для них?

12. Аналогичный бесполезный вопрос.

Что имеем в сухом остатке?

Выборы неквалифицированных людей в совет дома да бесполезные и вредные вопросы. Среди них — четыре (№ 6, 8, 11 и 12), связанные с деньгами, позиция ИГ по которым, в лучшем случае, вызывает вопросы. «Добавляет» и скрытность организации ОСС. В частности, отсутствие открытого обсуждения вопросов повестки. А поддержка интересов УК говорит сама за себя.

Где здесь связь с интересами дома? Я не вижу. Очевидно, это «ОСС» выгодно только противникам управления домом собственниками.

Правильное начало – это половина успеха. Начало ИГ показывает, что может ожидать собственников в случае избрания ее советом дома: отсутствие квалификации приведет к бездействию по самым важным вопросам, а защита интересов УК — к потворству ее нарушениям. Ну, и самоуправство, когда совету захочется «поработать».

С 01.07.21 УК снова в одностороннем порядке увеличила тарифы

Сравниваем счета за июнь и за июль с. г.:

Увеличение тарифов

УК проводит эту операцию не первый раз. Ни ранее, ни сейчас для нее нет законных оснований.

Ни ранее, ни сейчас обслуживание дома не назовешь хотя бы удовлетворительным.

Органы власти продемонстрировали полную бесполезность при таком произволе — и у меня пропало желание тратить время на переписку с ними. Вместо нее я подал исковое заявление в суд — дело.

(В иске я отстаиваю только свои права. К сожалению, благодаря «инициативной группе» у меня нет полномочий для защиты прав всего дома.)

Upd (30.08.2021). Предварительное заседание сегодня фактически не состоялось из-за неявки УК.

Следующее заседание — 04.10.2021.

Upd 2 (29.04.2022). 17.01.2022 суд отказал в удовлетворении иска.

Потом долго не предоставлял мотивированное решение, поэтому был такая пауза.

Решение суда: Решение по делу.pdf

Как видно, суд базирует свое решение на том, что выбор способа управления и выбор управляющей организации — это одно и то же. И, если не выбрали управляющую организацию, это означает, что не выбрали способ управления.

Это не так, это раздельные решения. В частности, один раз выбрав способ управления, потом можно последовательно выбирать разные управляющие организации.

25.04.2022 подал апелляционную жалобу, продолжим в суде «выше».

Любителям блокировать проезд к мусоркам и парадным

С 21.06.2021 действуют следующие изменения в Закон Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» (выделено).

Статья 32_1. Размещение транспортных средств на территориях детских, спортивных площадок, площадок для выгула и дрессировки животных, перегораживание подъездов к площадкам для сбора отходов, перегораживание внутриквартальных проездов, пешеходных дорожек, проходов к зданиям и входов в них

Размещение транспортных средств на территориях детских, спортивных площадок, площадок для выгула и дрессировки животных, перегораживание подъездов к площадкам для сбора отходов, а также размещение транспортных средств вне пределов дорог на внутриквартальной территории. повлекшее перегораживание внутриквартальных проездов, пешеходных дорожек, проходов к зданиям и входов в них, если эти действия (бездействие) не влекут административной ответственности в соответствии с Кодексом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.

(Под Кодексом подразумевается КоАП.)

«Телекурьер» о проблемах дома

Говорим «спасибо» Серафиме.

Член общественного совета не хотела привлекать внимание к тому, что грубо нарушаются правила эксплуатации жилого здания…

Знакомая риторика. Так же районная администрация решает проблему нарушений общепита на ул. Рубинштейна. «Здесь и сейчас ничего делать не надо. Вместо этого мы подумаем о мерах, которые сработают через дцать лет».

Репортаж лишь коснулся всей проблематики. К сожалению, телевизор мало что изменит. Нужно работать самим собственникам каждый день. И кроме решения конкретных проблем не забывать о главной — отношении УК к дому.

Управляющая компания по-прежнему скрывает, куда идут наши деньги

В первом квартале каждого года УК (ООО «ЖКС Северо-Запад») обязана предоставлять собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год. В этом году УК снова ничего не предоставила.

На мое обращение был предоставлен некий финансовый отчет:

Отчет УК

Это даже хуже предыдущего раза

Из отчета следует, что за год мы заплатили 12,6 млн руб. На что конкретно (работы и услуги, их объем и качество) они были потрачены, пошли ли они вообще наш дом — УК отказывается сообщать какую-либо информацию.

Очередная попытка узаконить разрушение капитальной стены в помещении 17-Н

Это уже четвертая…

Акт по результатам ГИКЭ.pdf

Капитальные стены являются предметом охраны. Про разрушение стены квази-эксперты утверждают:

Предполагаемое проектом устройство проема в стене по оси «2» не нарушит предмет охраны (местоположение внутренних капитальных стен и вид материала (кирпич) остаются без изменений).

Ога, на месте проема материал сохранится полностью 🙂

Кроме проблем с логикой, они предпочитают не замечать законодательство.

П. 2 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»:

Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Т.е. ни одного кубического миллиметра предмета охраны не может пропасть.

Возражение отправил.

Upd (22.04.2021). КГИОП быстро ответил:

Upd 2 (28.05.2021). Злые силы не останавливаются — 18.05.2021 предприняли 5-ю попытку. Или это четвертая с половиной?

Акт по результатам ГИКЭ.pdf

Возражения отправил.

Upd 3 (08.07.2021). Акт отозвали:

Ответ КГИОП

Но 02.07.2021 был подан следующий. Возражения отправил.

Upd 4 (08.09.2021). КГИОП снова отказал:

Ответ КГИОП

Пять попыток — все неуспешны. Неудивительно, что не получается согласовывать разрушения капитальной стены, являющейся предметом охраны…