Планы по капремонту на 2023-25 гг.

01.08.2022 Жилищный комитет утвердил краткосрочный план капитального ремонта жилых домов на 2023-25 гг.

По нашему дому имеются мероприятия только в 2024 г.:

Капремонт - 2024

Ранее ремонт фасада был запланирован на 2020-22 гг.

Когда будут непосредственно работы по фасаду, непонятно. Да и вообще, планы могут поменяться, это привычная практика.

До капремонта УК обязана выполнять текущий ремонт, чего она всеми силами стремится избежать.

Очередной пример: состояние фасада после выполнения УК заявки о разном цвете его окраски: Фасад — 17.08.2022.pdf.

За 3 года управления домом УК была привлечена к административной ответственности 22 раза

В ГИС ЖКХ размещается информация о таких фактах:

Штрафы УК

Учитывая то, что один год ГЖИ не проводила проверок, получается, около одного штрафа в месяц. Мне одному это напоминает абонентскую плату?

Заплати немного — и живи спокойно. По дому можешь ничего не делать, все просто. Поэтому УК и не хочет «отпускать» дом.

«Привет» от Петербургтеплоэнерго

У парадных и в парадных появилось уведомление от Петербургтеплоэнерго:

Уведомление ПТЭ - 1

Уведомление ПТЭ - 2

Уведомление ПТЭ - 3

Большое количество неплательщиков с малым размером задолженности, видимо, связано с тем, что изменился срок оплаты за тепловую энергию. А с большим — выделением платежа в отдельный счет.

До перехода на прямые договоры с ПТЭ энергия, потребленная, например, в феврале, входила в счет за март, который можно было оплатить до 10 апреля.

ПТЭ указывает в счете другой срок — 25-е число месяца, следующего за месяцем, в который произошло потребление. Т.е. срок оплаты уменьшился на полмесяца (в примере — стал 25 марта).

Будьте внимательны!

Если счет задерживается или вообще не пришел, сумму для оплаты можно увидеть в личном кабинете на сайте ПТЭ: https://ptenergo.ru/.

Суммы там появляются в первое число месяца. Это дает возможность оплачивать их до 10-го числа, вместе с остальными платежами за ЖКУ.

Upd (08.07.2022). Уже есть случай вынесения судебного приказа.

Проверить, не выписан ли на Вас приказ, можно на сайте мировых судей: https://mirsud.spb.ru/.

31.03.2022 закончился договор управления — что дальше?

В связи с окончанием 31.03.2022 срока договора управления с нашей УК и с отсутствием решения собственников о выборе новой, администрация района должна провести конкурс на право заключения договора управления.

Но «должна» не значит «делает».

01.04.2022 я отправил ей обращение с вопросом, когда будет конкурс.

Ответ пришел только сегодня (29.04.2022) — в максимальный срок, положенный для ответа. Обычно администрация не тянет до последнего.

Итак:

Ответ администрации

Почему администрация района протянула? Может, чтобы дать нашей УК начать свое ОСС?

В настоящее время в доме распространяются бюллетени ОСС, проводимого управляющей компанией:

Бюллетень

Как видно, текущая УК хочет перевести наш дом в другую УК — ООО «Восход» (ИНН 7802446473).

«Восход» имеет такой же юридический адрес, как и «ЖКС Северо-Запад», разница только в номере офиса. Ее гендиректор — это бывший гендиректор «ЖКС Северо-Запад».

В общем, понятно, что наш дом не хотят «отпускать» и хотят продолжить выкачивать из него деньги. За счет ухудшения его состояния, разумеется.

Upd (05.05.2022). Получил на почте письмо от УК с уведомлением и бюллетенем.

Уведомление:

Уведомление

Уведомление появилось и на стендах в парадных.

Upd 2 (26.05.2022). На вопрос, какие собственники проводят ОСС, администрация района прислала уведомление УК о собрании (поступило в адрес администрации 27.04.2022).

Upd 3 (24.06.2022). На просьбу прислать все-таки уведомление об ОСС, проводимом собственниками, администрация района ответила:

Ответ администрации

Свою ошибку не признала, она же никогда не ошибается.

Upd 4 (04.07.2022). В одной из парадной обнаружилось объявление о том, что нас уже обслуживает ООО «Восход»:

Объявление

При этом, ГИС ЖКХ показывает наш дом в лицензии ООО «ЖКС Северо-Запад»:

Лицензия

Обращение о нарушениях при проведении ОСС было отправлено в ГЖИ, ответа пока нет…

Upd 5 (07.07.2022). ГЖИ ответила:

Ответ ГЖИ

Upd 6 (13.07.2022). На сообщение о незаконности проведения ОСС и вопрос, почему не проводит конкурс, администрация района взяла паузу еще на месяц:

Ответ администрации района

Пока тянется время, наши деньги продолжают уходить в неизвестном направлении.

Upd 7 (28.08.2022). 09.08.2022 администрация Центрального района сообщила:

Ответ администрации

(Имеется в виду, в части городских помещений/долей.)

Можно предположить, что на 09.08.2022 этот договор остается в силе, т.е. ОСС по переводу к другой УК закончилось ничем.

А конкурс администрация все еще отказывается проводить….

Upd 8 (11.09.2022). 09.09.2022 администрация района сообщила, что она «нашла» ст. 161 ЖК и готова провести конкурс. Но сначала будет ОСС:

Ответ администрации

Непонятно, вопрос выбора УК будет в повестке этого ОСС или собственники должны провести свое ОСС с этим вопросом.

В любом случае, появилась возможность избавиться от текущей УК.

Upd 9 (13.08.2022). Сходил в администрацию района — сказали, что в повестке их ОСС будет вопрос выбора УК.

Кто не знает, там сделан очень удобный прием посетителей: https://otkrytyi-raion.ru/. Не надо записываться, приходить в конкретное время…

Upd 10 (20.09.2022). Вчера состоялась встреча собственников по вопросу участия в ОСС администрации района.

Вот цифры с нее.

Размер платы в настоящее время, по статьям:

    • содержание общего имущества: 8,24 руб./кв м
    • текущий ремонт общего имущества: 6,40 руб./кв м
    • уборка земельного участка: 2,33 руб./кв м

Площадь жилых и нежилых помещений: 19591,3 кв. м.

Т.о., со всего дома каждый месяц должна собираться сумма: (8,24 + 6,40 + 2,33) х 19591,3 = 332 тыс. руб.

Эта сумма должна тратиться в наших интересах каждый месяц — на работы и услуги по содержанию и текущему ремонту дома, уборку участка.

Именно судьба этой суммы будет решаться на ОСС — кто будет ее получать.

Что мы имеем сейчас? Эта сумма тратится на дом и земельный участок? Кто-нибудь видит процесс и результат в должном объеме и качестве?
Я — нет.

К сожалению, в настоящее время не наблюдается порядочных УК, готовых тратить собранные с собственников средства как следует. Даже в случае городских ЖКС нет никакой уверенности.

Поэтому, на мой взгляд, единственный способ не терять деньги и улучшить состояние дома — создать ТСЖ. Только при нем вся указанная сумма сможет пойти по назначению — на содержание и текущий ремонт, уборку участка (помните последнюю зиму?).

Добавлю, что ТСЖ доступен еще один источник доходов — от использования общего имущества под размещение вывесок, труб вентиляции, внешних блоков кондиционеров и т.д. Полагаю, в сумме может набраться несколько десятков тысяч рублей в месяц.

Кроме этого, при ТСЖ можно будет удовлетворить давно существующие потребности по увеличению безопасности и комфортности проживания: закрытие территории, видеонаблюдение, охрана и т.д. — по мере желания и наличия средств.

Но пока не набралось достаточное количество сторонников создания ТСЖ. В то же время, на нашей улице в этом году создано два ТСЖ: в д. 2/45 и 11.

Ну, а мы, не получая должных работ и услуг, продолжим дарить наши деньги «дяде»…

Upd 11 (30.09.2022). Сегодня состоялась встреча с сотрудником администрации района по вопросу проведения ОСС.

Администрация включит в повестку вопрос создания совета дома, можно предлагать кандидатов.

Кто готов принять участие в работе на дом (а не просто числиться в совете), отзовитесь.

Также существует возможность добавить вопросы в повестку администрации. Правда, в ограниченном объеме, а не все накопившиеся.

Есть предложение добавить следующие:

    1. наделить совет и председателя совета полномочиями контролировать содержание и текущий ремонт дома
    2. добавить в договор управления обязанность УК предоставлять отчётность, позволяющую судить о расходе средств, полученных от собственников
    3. запретить въезд автотранспорта несобственников на земельный участок дома, с наделением совета полномочием разработать и утвердить порядок исключения для целей высадки пассажиров, доставки товаров, переезда и т.п.

Видео о протечках в доме

Новая крыша, и должны были принимать ее как следует, но течет…

Давно пора переводить проблему из плоскости разговоров в плоскость денег. Впрочем, как и все проблемы с нашей УК.

Кому больше не хочется терпеть, напоминаю про пост: Советы при протечке на последнем этаже.

Upd (17.02.2022). Продолжение истории: виновата ненадлежащая эксплуатация кровли, УК привлекли к ответственности. Но не заставили заплатить за ущерб.

Во дворе появятся урны

Урна

Казалось бы, должны быть на каждом шагу уже сто лет. Но только не у нас во дворе.

При этом, согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда»:

3.7.17. На территории каждого домовладения должны быть установлены урны, соответствующие утвержденному местным органом самоуправления образцу.

УК, как обычно, не стремится соблюдать обязательные нормы, поэтому пришлось обратиться к ней с заявкой.

Столь же обычно заявка был проигнорирована. Последовало обращение в Государственную жилищную инспекцию, после чего УК ответила:

ООО «ЖКС Северо-запада» сообщает, что в срок до 07.02.2022 года на дворовой территории дома 23 по улице Рубинштейна, будут установлены урны.

Ждем…

Upd (17.02.2022). Осмотр двора 15.02.2022 выявил отсутствие урн. Вполне ожидаемо…

Написал в ГЖИ.

Upd 2 (02.05.2022). 15.03.2022 ГЖИ направила предостережение УК.

И 19.04.2022 сообщила:

Ответ ГЖИ

Почему надо ставить у конкретной парадной и почему более одной урны, непонятно. Куда уместнее разместить одну в одинаково удобном для всех месте — у входа во двор, например.

Сегодня урн во дворе не оказалось нигде. Снова написал ГЖИ, попросил делать фотофиксацию «виртуальных» урн.

«Баталии» вокруг помещения 17-Н не прекращаются

1

Собственник помещения, в котором разрушена капитальная стена (общее имущество), по-прежнему отказывается восстанавливать ее. Сейчас это помещение арендует бар «Зазазу», так же отличающийся нарушениями.

Последние события.

Дело в районном суде, о котором сообщалось ранее, 28.06.2021 закончилось победой здравого смысла — решение по делу. Из него:

Решение суда

Также хочется отметить в позиции суда:

Из решения суда

Ранее я предпринял попытку стать третьим лицом в этом деле, чтобы суд «не забыл» про собственников, но судья отказала мне. Пусть будет хотя бы это.

Далее были поданы: частная жалоба (отказано) и две апелляции — и дело сейчас рассматривается в городском суде (дело № 33-23311/2021).

Первое заседание (19.10.2021) было перенесено. Следующее состоится 07.12.2021.

Параллельно темные силы продолжают упрашивать КГИОП согласовать акт по результатам ГИКЭ — 26.11.2021 было подано очередное (седьмое) обращение (акт).

В нем, как и в прошлых, «эксперты» утверждают, что разрушение предмета охраны (капитальная стена) не является нарушением законодательства об охране объектов культурного наследия. Ога.

Возражения отправил.

Upd (12.12.2021). Городской суд оставил решение районного суда без изменения (Определение 33-23311_2021.pdf).

Upd 2 (26.03.2022). Как ни печально, но 27.01.2022 КГИОП сообщил:

Ответ КГИОП

И 28.02.2022:

Ответ КГИОП-2

Разрушение стены, входящей в предметы охраны, КГИОП считает допустимым…

Отправил запрос в Министерство культуры, нет ли все же здесь нарушения. 09.03.2022 оно ответило не по сути вопроса, запрсил уточнение.

Теперь бар/собственник помещения смогут заявить, что решение суда выполнено, и потом реализован согласнованный проект. Т.е., по сути, могут ничего не делать.

Даже если КГИОП прав (шесть раз был неправ, а седьмой вдруг передумал, почему нет), нарушение прав собственников никуда не делось. Уменьшать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников.

PS. «Инициативная группа» что-нибудь сделала?

Upd 3 (30.03.2022). Поскольку  в доме имеются помещения, принадлежащие городу, значит нарушены и права города. Написал администрации района о защите этих прав.

Upd 4 (09.05.2022). Администрация района сходу не отказалась, что уже неплохо:

Ответ администрации

Судя по всему, КГИОП не будет возражать против разрушенния стены. Значит, запрошу правовую оценку администрации.

Upd 5 (06.06.2022). Администрация сообщила:

Есть надежда, что проект, согласующий разрушение капитальной стены, не пройдет.

Приемка работ по капремонту крыши

Фасад - 1

Сегодня мне довелось походить с комиссией, принимающей работы по капремонту крыши.

Комиссия прошла по чердаку довольно быстро, без проверки всего и вся по проектной документации, а также без выхода на крышу.

К сожалению, у меня не было возможности настаивать на ином подходе. Во-первых, такая приемка требует времени на подготовку, а меня пригласили только вечером предшествующего дня. Во-вторых, права подписи у меня нет (спасибо «инициативной группе»; она ведь взяла контроль капремонта крыши на себя?).

Поэтому «косяки» могут всплыть позже. Меня же больше интересовало состояние чердака в целом, нежели работы по капремонту.

Что я могу сказать.

Чердак преобразился. Вместо старого и «убитого», с горами мусора, мы получили новую стропильную систему с новым металлическим покрытием, керамзитовую засыпку с мостками, противопожарные двери с внутренними замками.

Двери закрываются достаточно плотно, рука не ощущает тока воздуха. Значит, можно надеяться, что чердак будет «холодный», что вызовет уменьшение образования сосулек. Кроме этого, внутренние замки должны уменьшить вероятность взлома дверей руферами.

Есть и вопросы:

    • новые двери отсутствуют на одной из «черных» лестниц; сказали, что так по проекту, но лучше проверить, так ли это, и почему, если так
    • есть небольшая «строительная» замусоренность; предполагаю, что так и останется
    • не везде есть лесенки через трубы отопления
    • что находится под керамзитом — не старый ли мусор, удалена ли глинокирпичная смазка и засыпка (толщина в сумме до 11 см) — нет возможности проверить; думается, должен существовать акт скрытых работ, но его не продемонстрировали
    • фасад в бывших местах крепления защитной сетки покрашен не в цвет (на фото)
    • неизвестно, куда делся металл старой кровли; полагаю, его можно было бы продать на пользу дому

И «вечные» вопросы по чердаку:

    • нет освещения (проверку проводили при свете времянок подрядчика)
    • полный бардак с кабелями провайдеров; еще, сейчас места выхода кабелей с чердака на черные лестницы более-менее загерметизированы; что будет в будущем, когда надо будет проложить дополнительные кабели — неизвестно; думается, никто не будет контролировать этот процесс, и мы снова получим дыры между лестницами и чердаком
    • захват части площади одним из собственников

Фасад - 2

Upd (22.01.2022). Попал в руки акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту. Оставляю для истории.

Акт приемки.pdf

Почему в нем дата на месяц раньше осмотра выше, не понятно. Был еще какой-то осмотр?..

Плюс музей Довлатова…

Бизнес в доме пополнился музеем.

Запрет на размещение помещений общественного назначения на жилых лестницах никого не волнует.