Недопущение посторонних на кровлю и на чердак

С приходом теплой погоды резко увеличилсь количество посторонних на кровле и на чердаке. Пользы они не несут, а вот вред от них имеется:

    • портят кровлю (в частности, расходятся фальцы)
    • ломают дверцы выхода с чердака на крышу
    • срезают замки дверей на чердак
    • используют общее имущество дома без разрешения собственников
    • шумят в ночное время
    • оставляют мусор и продукты жизнедеятельности

В соответствии с п. 3.3.5 Постановления Госстроя РФ № 170 вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.

В соответствии с п. 10 Постановлением Правительства РФ № 491 общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

    • соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома
    • сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества
    • соблюдение прав и законных интересов собственников помещений

Поэтому 31.05.19 я обратился в УК с вопросами относительно мер, которая она предприняла и планирует принять, по недопущению посторонних на кровлю и на чердак.

Вчера УК позвала на встречу, чтобы осмотреть чердак. Ну, как я понял.

На встрече оказалось, что пришла еще представитель ГЖИ по вопросу наличия мусора и отсутствия освещения на чердаке. Этот вопрос плавно перешел от ЖКС № 2 к новой управляющей компании. Что ж, они знали, за какой дом берутся…

В ходе обхода подтвердилось наличие мусора и отсутствие освещения, что неудивительно. Теперь это — проблема ЖКС С-З.

Для недопущения посторонних на чердак и на кровлю УК планирует на чердачные двери повесить замки-«крабы», как более защищенные от срезания.

Относительно входных дверей на «черные» лестницы были озвучены варианты: установка вторых магнитов и замена магнитных замков на немагнитные, но окончательного решения выбрано не было.

Решение по предотвращению доступа на крышу с соседних домов вообще не обсуждалось.

Посмотрим, что будет в официальном ответе. Срок ответа: 17.06.19.

Отдельно отмечу, что УК продемонстрировала только что повешенный «краб» на двери на «черную» лестницу без номера, находящуюся между лестницами № 13 и № 14. Все было бы хорошо, если бы эта лестница не являлась эвакуационным выходом. Которым теперь невозможно воспользоваться. Надо обязательно дождаться еще одной «Зимней вишни»? Посмотрим, исправят ли…

Дополнительно поинтересовался весенним осмотром дома и планом работ по текущему ремонту на этот год. Весеннего осмотра нет и не будет. Плана работ тоже нет, но обещали сделать в течение двух недель. Придет время, спрошу.

Сотрудники УК посетовали на то, что штрафы — это плохо. И вообще, они будут платить их за счет денег на счете дома.

Но деньги, получаемые с собственников, имеют целевое назначение — работы и услуги по дому, их трата на что-либо иное является банальным мошенничеством. Обычные уловки непорядочных УК…

Upd. 18.06.19. На мое обращение ответа от ЖКС С-З не поступило.

ГЖИ же прислала письмо по мусору и освещению на чердаке:

Ответ ГЖИ

Как обычно, срок выполнения предписания не указала, направил еще один запрос.

Осмотр фасада дома

Пришло теплое время года, пора задуматься о текущем ремонте фасада дома. 22.04.19 провел его внешний осмотр.

Кроме разрушенного штукатурного слоя полно граффити, конечно же. Надо закрывать территорию, таково мое мнение.

Кроме того, обнаружил две травмоопасные ситуации:

    • водосточная труба в «заднем» дворе, висящая на честном слове:
      Труба на честном слове
    • отогнутая металлическая обшивка двери в подворотне между 9-й и 10-й парадными:
      Отогнутая металлическая обшивка двери

Новая УК («ЖКС Северо-Запад») ничего «не замечает». Как это знакомо…

«Ручное» управление — наше все, сделал заявки на «Нашем Санкт-Петербурге».

Upd. 07.05.19. Трубу починили:

Водосточная труба

Чтобы покрасили, нужна отдельная заявка?

Upd 2. 29.05.19. Дверь в подворотне тоже поправили — прибили лист фанеры. Интересно, можно ли теперь пользоваться дверью…

Изменились лицевые счета для оплаты ЖКУ

Лицевой счет закрыт

В связи со сменой управляющей компании были закрыты лицевые счета, по которым мы платили ЖКС № 2 (номер счета указан в «розовой» квитанции). Будьте внимательны, не оплатите по старому номеру. Новые номера будут в квитанциях за апрель.

В случае, если плата была внесена вперед, в ВЦКП сказали обращаться в бухгалтерию ЖКС № 2.

Upd. Появились счета за апрель — на новую УК.

Тарифы — как за март, но отсутствует статья «взнос за капитальный ремонт». Как теперь оплачивать капремонт?

Также, по самой большой статье — «отопление» — отсутствует плата. То ли ее рассчитают в следующем месяце, то ли ЖКС С-З не стал заморачиваться с этим платежом, относящимся к ЖКС № 2 (плата за тепло указывается в квитанции за предыдущий месяц).

Еще отсутствует статья «установка УУТЭ».

За счет этих трех статей размер платы в моем случае сократился в 2,6 раза.

Upd 2. 15.05.19. В личном кабинете на сайте фонда капремонта появился счет за май 2019 г. (спасибо соседу за сигнал). Выходит, теперь платим по отдельной квитанции, не пропустите ее в почтовом ящике.

Счета за апрель не видно, но лично у меня, кроме платежа за май, рисуют какой-то долг на 01.05.19. Причем, его сумма — не кратна ежемесячному платежу. Отправил запрос, пусть разъяснят.

В наш двор зовут еще один бар

13.03.19 на Авито разместили объявление о сдаче в аренду помещения 17-Н, в котором не так давно находилось агентство недвижимости, «Идеальное помещение для уютного питейного заведения»:

Объявление на Авито

То, что такой бар не сможет не нарушать массу законов, горе-бизнесмены не знают. Или им все равно.

В качестве эксперимента попросил указанный Бизнес-Центр «РедуктоР» не сдавать помещение под бар и прочий общепит. Получил лаконичный ответ:

Это наша корова и мы ее доим !!!! (с)

Upd. 10.04.19. В окне появилась информация о неком ZAZAZU:

Зазазу

Бутылки однозначно говорят о профиле заведения.

А 09.04.19 в этом помещении было зарегистрировано ООО «ЗАЗАЗУ БАР», основным видом деятельности которого является «Подача напитков».

Учредителями ООО являются:

    • Решетникова Анастасия Александровна, она же — ген. директор
    • Решетников Дмитрий Александрович

Upd 2. 17.04.19. Надписи убрали:

Зазазу

СМИ подняли такую истерию о закрытии общепита на Рубинштейна, в том числе из-за конфликта с жителями, что неудивительно, если отказались от идеи открытия бара во дворе.

Upd 3. 22.04.19. Вернули…

Зазазу

Внутри продолжаются строительные работы.

Upd 4. 06.06.19. Собственник помещения: Цыпкин Александр Симонович. Владеет им с 14.02.18.

Такое же ФИО у генерального директора ООО «Редуктор». То же ФИО является директором 7 и учредителем 10 организаций, работающих в сфере недвижимости. Среди последних числится ТСЖ «Толстовский Дом».

Договор аренды с «Зазазу» заключен 15.04.19.

Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в связи с арендой: по 14.04.2024. Т.е. бар планирует остаться надолго.

Суд запретил нелегальный хостел «Экономъ» ИП Явного Е.А в кв. 49

ИП Явный Е.А.

28.02.19 судебный процесс завершился нужным нам результатом:

Запретить ИП Явному Е.А.

Решение по делу А66-18070_2018.pdf

Мотивированное решение суда датируется 07.03.19.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209 ГПК).  Срок обжалования указан в решении — один месяц. Он начинается 08.03.19 и заканчивается 07.04.19. Ждем.

Есть вероятность обжалования для затягивания времени, но и этот суд — не единственное направление действий.

Upd. 28.05.19 зарегистрировано ходатайство Роспотребнадзора о выдаче исполнительного листа.

31.05.19 исполнительный лист появился.

Договор управления «ЖКС Северо-Запад»: подписывать?

ЖКС Северо-Запад

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»:

91. Победитель конкурса… направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации

Это не означает обязанность собственника безропотно подписать договор управления (ДУ) — акцептовать оферту.

По ст. 445 ГК возможны три варианта действий — собственник должен направить УК одно из следующих извещений:

    • об акцепте
    • об отказе от акцепта
    • об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора)

Во всех случаях надо направить извещение в течение 30 дней со дня получения оферты.

Во третьем случае УК обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий. При этом, УК имеет право передать эти разногласия на рассмотрение суда. Поэтому надо быть уверенным в своей правоте, когда выбираешь этот путь. Впрочем, и собственник может подать в суд, если его вариант договора не будет принят УК. Возможно, этот вариант – наше будущее. Почему – см. ниже.

Хочется предостеречь от уклонения от подписания ДУ. УК имеет право в таком случае обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Причем, собственник должен будет возместить УК убытки, причиненные уклонением от подписания. Какими они будут, может оказаться неприятным сюрпризом. Очевидно, третий случай (протокол разногласий) уклонением не является.

Теперь о самом ДУ.

ДУ, присланный мне по электронной почте, конечно, неофициален, надо дождаться бумажного письма. Но, поскольку он совпадает с вариантом, полученным одним из собственников в офисе УК, рассмотрим пока его, а официальную версию не забудем проверить на аналогичные косяки.

ДУ оказался с сюрпризом – он не совпадает с ДУ из конкурсной документации. Вот ДУ из конкурсной документации.pdf – сравните с тем, что получили от УК. (В файле удалены разделы и пункты, включаемые в случае помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, поэтому нумерация не всегда идет по порядку.)

В качестве примера сравнил разделы «1. Предмет договора»: Отличия в разделе «1. Предмет договора».pdf.

Собственники обязаны подписать только конкурсный ДУ, на любой другой ДУ эта обязанность на распространяется. Т.е. все правила, действующие для «нормального» ДУ, указанные в начале поста, для договора «ЖКС Северо-Запад» не действуют.

Более того, если ДУ не утвержден конкурсом, он должен быть утвержден общим собранием собственников. Других вариантов нет.

Даже если эта УК считает, что предлагает вариант лучше конкурсного, она же все равно должна согласовать его с нами как со второй стороной договора, верно? Без этого все выглядит нелицеприятно: УК, пользуясь доверием собственников, в тайне изменила ДУ и под шумок подсовывает его для подписания.

Нарушение жилищного законодательства, нарушение прав собственников – это что, разовая ошибка или политика? Не навязали ли на нашу голову аналог ЖКС № 2?

На вопрос, почему изменили ДУ, юрист УК ответила, что договор в конкурсной документации — для гос. собственности.

Но такого правила нет. Есть другие:

    • в конкурсной документации:

      10.2. Победитель конкурса … направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    • в информационной карте (Приложение №1 к конкурсной документации):

      Проект договора управления многоквартирным домом представлен в приложении № 4 к настоящей конкурсной документации.

Это мое возражение осталось без ответа…

Из вышеизложенного можно сделать вывод: такой вариант ДУ можно смело проигнорировать, т.к. у УК нет оснований настаивать на заключении неконкурсного договора.

Если вдруг она станет пугать судом, то на это есть ответ: суд будет на стороне собственников, но до суда может и не дойти, если на защиту наших прав встанут соответствующие органы государственной власти. Уклонение УК от заключения конкурсного ДУ никто из них не сочтет нормой.

Upd. 14.03.19 получил ДУ на почте. Письмо отправлено 26.02.19.

Подтвердилось худшее ожидание: ЖКС Северо-Запад решил пойти по пути нарушения закона и прав собственников — ДУ так и не совпадает с конкурсным.

Отправил в администрацию района просьбу устранить нарушения процесса подписания ДУ.

И сам по себе ДУ вызывает слишком много вопросов (если быть точным, 57). Это еще один «минус» этой УК. Чтобы не перечислять их здесь, указал их в виде комментариев: ДУ ЖКС Северо-Запад с комментариями.pdf.

Upd 2. 26.03.19 в группе дома в ВК появилось распоряжение ГЖИ от 15.03.19 № 239-рл (спасибо активным соседям) о включении нашего дома в лицензию ЖКС Северо-Запад с 01.04.19. Как в нем указано,

в связи с заключением … ЖКС Северо-Запад договора управления…

С кем заключен договор, непонятно.

Получается, что с 01.04.19 ЖКС Северо-Запад должен начать обслуживание нашего дома, а ЖКС №2 Центрального района — прекратить. Последнее, само по себе, достойно стать праздником 🙂

Upd 3. 05.04.19 администрация района поддержала мое возражение и направила в ЖКС Северо-Запад следующее:

Администрация Северо-Западу

Ждем новые договоры по почте.

Пока же, несмотря на распоряжение ГЖИ, на ГИС ЖКХ наш дом все еще не внесен в лицензию никакой УК…

ООО «ЖКС Северо-Запад» приглашает приехать и подписать договор управления

Вчера на фасаде и на дверях парадных появились объявления:

Объявление

Не пугайтесь, эта УК выиграла конкурс на право заключения договора управления нашим домом.

Удивляет такое большое количество ошибок всего в одном объявлении…

    • Объявление обращено к жильцам, хотя, по смыслу, оно адресовано собственникам.
    • Правильное сокращенное наименование этой УК: ООО «ЖКС Северо-Запад», а не «…-Запада».
    • «Уведомляет в»?
    • Лишняя запятая после «ул. Рубинштейна».
    • Конкурс прошла УК, а не наш дом. Этот абзац вообще бессмыслен. Что хотел сказать автор?
    • Не указаны выходные дни, приемные часы и обеденный перерыв.
    • Не «договор на управление», а «договор управления».
    • По конкурсной документации, УК должна направить подписанные ею договоры управления собственникам (п. 10.2), а не вынуждать их приезжать с свой офис.

Хорошее начало 🙂 Наклейка объявлений на фасад в традициях ЖКС № 2 тоже «радует».

Позвонил на первый указанный номер, чтобы получить договор управления (ДУ) для изучения до подписания — сказали перезвонить завтра.

Upd. 21.02.19 ДУ прислали. Но без самого главного — тарифов. Их обещают прислать завтра.

(Можно взять ДУ, полученный любым собственником, но, чтобы мне обсуждать ДУ с УК, именно мне нужно получить его полностью. Да и процесс взаимодействия, сам по себе, интересен.)

Вопрос, почему просто не выложили проект ДУ на своем сайте, остается…

Кроме всего прочего, сказали, что готовят ДУ для отправки всем собственникам по почте, т.е. ехать к ним в офис для подписания не обязательно.

Upd 2. 22.02.19 тарифы не прислали…

В понедельник напомню.

Upd 3. 25.02.19 тоже не прислали несмотря на напоминание.

Пивная «Встретились, поговорили» закрыта

Встретились, поговорили

Пивная не работает, ориентировочно, с 12.02.19. А 15.02.19 появился пост в ее группе в Вконтакте:

Пост

Пивная занимает помещение 18-Н. Согласно отрытым данным СПб, оно принадлежит городу. А согласно технико-экономическому паспорту дома, оно сдано в аренду Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов и блокадников «Радушие». Договор заканчивается 05.04.2023.

При этом, цель использования заявлена как «офис». Возможно, власти начали наводить порядок и обратили внимание, что офис и общепит — это не одно и тоже.

Пивная, как и остальной общепит в нашем доме, позволяет себе использовать наше общее имущество без разрешения. Вспомнить хотя бы растяжку на ограде прошлым летом:

Реклама

А ее лексикон не осталяет места для сожалений о ее закрытии.

Upd. 03.04.19. Поступила официальная информация, что да, с арендаторами не все в порядке:

Аренда 18-Н

Было проведено ОСС по созданию ТСЖ

УК или ТСЖ

Об этом ОСС было известно только со слов, и я терпеливо ждал прихода заказного письмо с уведомлением о нем. Никакого извещения с почты все не было. По этой причине  и в связи с окончанием конкурса сегодня я сходил на почту узнать, было ли мне письмо. Оказалось, оно есть, и его выдали по паспорту и адресу. Вы тоже можете сходить.

По трекингу, письмо было отправлено 25.01.19:

Треккинг

По правилам Почты России:

Заказные письма почтальон приносит на дом и вручает адресату под роспись при предъявлении удостоверения личности. Если адресата нет на месте, почтальон оставляет в почтовом ящике извещение и возвращает письмо в отделение.

Но запись о неудачной попытке вручения отсутствует. Выходит, почтальон ничего не приносил, и по этой причине я оказался не уведомлен об ОСС. Интересно, какая часть собственников получила уведомление?

В конверте находилось:

Как следует из уведомления, на ОСС было отведено 25 часов, и оно завершилось 05.02.19 в 20:00, т.е. поезд ушел.

Инициатором указана Епечурина Т.В., которая сыграла такую же роль в ОСС по переводу нашего дома в Евро Сити, проведенном с большим количеством нарушений и завершившимся подделкой протокола. Вместе с Епечуриной Е.Е. они значатся кандидатами в члены правления ТСЖ.

Бюллетень содержит странным образом пустые строки на месте кандидатов в члены правления и в члены ревизионной комиссии. За кого предлагалось голосовать, за кого проголосовали, пока остается загадкой.

По неофициальным данным, кворум был набран и решение о создании ТСЖ было принято. В таком случае далее должна быть осуществлена государственная регистрация ТСЖ как юрлица.

Теоретически, еще может вмешаться ГЖИ, в которую должен прийти комплект документов по ОСС в течении 15 дней после проведения собрания. Если вдруг она обнаружит основания для внеплановой проверки, то проведет ее.

Принятые решения и итоги голосования должны быть вывешены на информационных досках в парадных не позднее чем через десять дней после проведения собрания (ч. 3 ст. 46 ЖК).

Учитывая, что конкурс тоже завершился результатом — определением УК — сейчас непонятно, кто будет управлять нашим домом. Такой бардак получается, когда вместо собственников решения принимает «дядя».

Upd. 13.02.19 было подано заявление о регистрации ТСЖ как юрлица:

Upd 2. Прошло десять дней — принятые решения и итоги голосования на информационных стендах отсутствуют.

Upd 3. 19.02.19 в регистрации ТСЖ отказано:

Отказ в регистрации

Upd 4. 22.02.19 снова подано заявление о регистрации ТСЖ как юрлица:

Регистрация ТСЖ

Upd 5. 28.02.19 снова отказано в регистрации:

Отказ в регистрации

Upd 6. А 01.03.19 ТСЖ оказалось зарегистрированным:

ТСЖ зарегистрировано

Чудо! 🙂

Судя по выписке из ЕГРЮЛ (pdf):

    • председателем правления является Епечурина Елена Евгеньевна;
    • официальным адресом является квартира 75.

Upd 7. 11.03.19 ТСЖ появилось в ГИС ЖКХ.

Upd 8. 15.03.19 на ГИС ЖКХ наш дом уже числится за ТСЖ:

Дом с ТСЖ

Upd 9. 01.04.19 дом забрали у ТСЖ, но никому не отдали. Снова висим в воздухе…

Прощальный подарок ЖКС № 2

В мае прошлого года, после инспекции лестниц я создал заявки на портале «Наш Санкт-Петербург» на их текущий ремонт. Состояние лестниц разное, некоторые лестничные клетки надо ремонтировать целиком, сверху донизу.

По одной такой лестнице — № 2 — создал заявки:
https://gorod.gov.spb.ru/problems/999992/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018208/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018239/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018260/

Позже дополнил обращениями в ГЖИ и администрацию района.

Не стоит приписывать нижеследующее только моим заслугам, Анастасия Козлова тоже приложила руку, но о своей много большей роли скромно умалчивает. Соседи, не забудьте сказать ей «спасибо» 🙂

ЖКС № 2 поставил ремонт этой лестницы в план 18-го года. На 19-й год были поставлены в план ремонта 4-я, 7-я и 8-я парадные, но из-за конкурса, очевидно, планы отменяются, и ремонт придется ждать от новой УК.

И вот, сегодня ЖКС № 2 отчитался: ремонт лестницы № 2 выполнен.

Почувствуйте разницу:

До ремонта - 1

До ремонта - 2

До ремонта - 3

До ремонта - 4

После ремонта - 1

После ремонта - 4

После ремонта - 2

После ремонта - 3

Качество не идеально, но желание срочно сделать ремонт больше не возникает.

Так реально сделать в любой парадной, надо просто не сидеть на попе.