Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»:
91. Победитель конкурса… направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации
Это не означает обязанность собственника безропотно подписать договор управления (ДУ) — акцептовать оферту.
По ст. 445 ГК возможны три варианта действий — собственник должен направить УК одно из следующих извещений:
- об акцепте
- об отказе от акцепта
- об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора)
Во всех случаях надо направить извещение в течение 30 дней со дня получения оферты.
Во третьем случае УК обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий. При этом, УК имеет право передать эти разногласия на рассмотрение суда. Поэтому надо быть уверенным в своей правоте, когда выбираешь этот путь. Впрочем, и собственник может подать в суд, если его вариант договора не будет принят УК. Возможно, этот вариант – наше будущее. Почему – см. ниже.
Хочется предостеречь от уклонения от подписания ДУ. УК имеет право в таком случае обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Причем, собственник должен будет возместить УК убытки, причиненные уклонением от подписания. Какими они будут, может оказаться неприятным сюрпризом. Очевидно, третий случай (протокол разногласий) уклонением не является.
Теперь о самом ДУ.
ДУ, присланный мне по электронной почте, конечно, неофициален, надо дождаться бумажного письма. Но, поскольку он совпадает с вариантом, полученным одним из собственников в офисе УК, рассмотрим пока его, а официальную версию не забудем проверить на аналогичные косяки.
ДУ оказался с сюрпризом – он не совпадает с ДУ из конкурсной документации. Вот ДУ из конкурсной документации.pdf – сравните с тем, что получили от УК. (В файле удалены разделы и пункты, включаемые в случае помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, поэтому нумерация не всегда идет по порядку.)
В качестве примера сравнил разделы «1. Предмет договора»: Отличия в разделе «1. Предмет договора».pdf.
Собственники обязаны подписать только конкурсный ДУ, на любой другой ДУ эта обязанность на распространяется. Т.е. все правила, действующие для «нормального» ДУ, указанные в начале поста, для договора «ЖКС Северо-Запад» не действуют.
Более того, если ДУ не утвержден конкурсом, он должен быть утвержден общим собранием собственников. Других вариантов нет.
Даже если эта УК считает, что предлагает вариант лучше конкурсного, она же все равно должна согласовать его с нами как со второй стороной договора, верно? Без этого все выглядит нелицеприятно: УК, пользуясь доверием собственников, в тайне изменила ДУ и под шумок подсовывает его для подписания.
Нарушение жилищного законодательства, нарушение прав собственников – это что, разовая ошибка или политика? Не навязали ли на нашу голову аналог ЖКС № 2?
На вопрос, почему изменили ДУ, юрист УК ответила, что договор в конкурсной документации — для гос. собственности.
Но такого правила нет. Есть другие:
- в конкурсной документации:
10.2. Победитель конкурса … направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- в информационной карте (Приложение №1 к конкурсной документации):
Проект договора управления многоквартирным домом представлен в приложении № 4 к настоящей конкурсной документации.
- в конкурсной документации:
Это мое возражение осталось без ответа…
Из вышеизложенного можно сделать вывод: такой вариант ДУ можно смело проигнорировать, т.к. у УК нет оснований настаивать на заключении неконкурсного договора.
Если вдруг она станет пугать судом, то на это есть ответ: суд будет на стороне собственников, но до суда может и не дойти, если на защиту наших прав встанут соответствующие органы государственной власти. Уклонение УК от заключения конкурсного ДУ никто из них не сочтет нормой.
Upd. 14.03.19 получил ДУ на почте. Письмо отправлено 26.02.19.
Подтвердилось худшее ожидание: ЖКС Северо-Запад решил пойти по пути нарушения закона и прав собственников — ДУ так и не совпадает с конкурсным.
Отправил в администрацию района просьбу устранить нарушения процесса подписания ДУ.
И сам по себе ДУ вызывает слишком много вопросов (если быть точным, 57). Это еще один «минус» этой УК. Чтобы не перечислять их здесь, указал их в виде комментариев: ДУ ЖКС Северо-Запад с комментариями.pdf.
Upd 2. 26.03.19 в группе дома в ВК появилось распоряжение ГЖИ от 15.03.19 № 239-рл (спасибо активным соседям) о включении нашего дома в лицензию ЖКС Северо-Запад с 01.04.19. Как в нем указано,
в связи с заключением … ЖКС Северо-Запад договора управления…
С кем заключен договор, непонятно.
Получается, что с 01.04.19 ЖКС Северо-Запад должен начать обслуживание нашего дома, а ЖКС №2 Центрального района — прекратить. Последнее, само по себе, достойно стать праздником 🙂
Upd 3. 05.04.19 администрация района поддержала мое возражение и направила в ЖКС Северо-Запад следующее:
Ждем новые договоры по почте.
Пока же, несмотря на распоряжение ГЖИ, на ГИС ЖКХ наш дом все еще не внесен в лицензию никакой УК…
Upd 4. 08.07.19. Прошло 3 месяца — нового договора управления не пришло, снова написал администрации района.
Upd 5. 24.07.19. Администрация района сделала вид, что предыдущего обращения не было. Также показала, что ей безразлично нарушение условий ее же конкурса.
Написал в ГЖИ, посмотрим, что она скажет.
Upd 6. 23.08.19. ГЖИ тоже считает, что решать проблему должна администрация района:
