«ЖКС Северо-Запад» не отчитался перед собственниками за 2019 год

Прошел год с начала управления нашим домом этой УК. В течение этого периода УК отказывалась давать хоть какой-то отчет о своей работе. Ни актов сезонных осмотров, ни планов работ, ни актов приемки услуг и работ, ни смет. Устные обещания предоставить их не выполнялись. На что тратились наши деньги, оставалось тайной.

В то же время, разительных отличий от «работы» ЖКС № 2 Центрального района не наблюдалось. Можно лишь сказать, что убирались подъезды да проводились работы по заявкам на портале «Наш Санкт-Петербург» и по заявлениям в ГЖИ. В общем, обычная работа из-под палки непорядочных УК. А косметический ремонт трех лестниц, обязательный в силу условий конкурса на право управления нашим домом, УК и вовсе решила «простить» нам.

Но вот пришел срок — и возникла обязанность отчитаться в силу закона. Ч. 11 ст. 162 ЖК:

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(Под «системой» подразумевается ГИС ЖКХ.)

Для представления отчета собственникам УК обычно организовывают общее собрание собственников, уведомить о котором необходимо как минимум за 10 дней. Но в срок до 21.03.2020 уведомления не произошло.

Может, отчет был хотя бы размещен в ГИС ЖКХ? Тоже нет! В соответствующем разделе пусто:

Отчет по управлению

Напомню, нерабочая неделя началась с 30.03.2020, т.е. ее введение не могло помешать направлению уведомлений. А позже жилищно-коммунальные услуги вошли в перечень, работа которого не была запрещена до 30.04.2020, т.е. возможность разместить отчет в ГИС ЖКХ имелась.

Таким образом, ООО «ЖКС Северо-Запад» нарушает наше право на получение информации, на что идут наши деньги. Если молчать, то так и останется — заявление отправил.

Помещения 20-Н и 24-Н

На лестницах № 4 и № 5, рядом с лифтами находятся небольшие помещения — соответственно, 24-Н и 20-Н. Их площадь составляет около 8,5 кв. м. В обоих имеется окно и санузел (ну, или должен быть). Похоже, они предназначались для проживания дворников.

При недавнем осмотре парадных лестниц было осмотрено помещение 24-Н (см. фотографии). Помещение 20-Н было закрыто и, по устной информации, используется ЖКС № 2 Центрального района.

К слову, подобная «коморка» также имеется на лестнице № 8, но неизвестным образом она стала собственностью физлица.

По выпискам из Росреестра собственник у помещений 20-Н и 24-Н отсутствует, что не вызывает вопросов, и, следовательно, они являются общим имуществом.

Тем не менее, чтобы получить подтверждение, 29.07.2019 я обратился в Жилищный комитет, он перенаправил обращение в Комитет по имущественным отношениям, а тот — в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга». От него пришли следующие ответы.

30.08.2019:

Ответ ГКУ Имущество СПб - 1

27.02.2020:

Ответ ГКУ Имущество СПб - 2

Не сосем понятно, для чего понадобилось участие указанной комиссии, если имущество не имело отношения к городу, но, ладно, главное, принадлежность собственникам дома не вызывает сомнений.

Вышеизложенное означает следующее:

    • УК должна привести помещение 24-Н в порядок;
    • помещение 20-Н должно быть изъято из пользования ЖКС № 2 и, если требуется, тоже приведено в порядок УК;
    • помещения можно использовать для нужд совета дома или для сдачи в аренду.

Встречи с «Зазазу»

25.02.2020 и сегодня состоялись встречи с ген. директором ООО «Зазазу бар» по ее просьбе. Поводом стала сложившаяся конфликтная ситуация.

Со стороны бара прозвучало предложение договориться: бар исправляет нарушения, которые может исправить, и не исправляет остальные, а собственники дома прекращают защищать наши права. Взамен в помещении не будет незаконного общепита под эгидой Коновалова (кто это — раз, два, три), а также не будут предприниматься меры против самих активных собственников.

Со стороны собственников прозвучало другое предложение: бар меняет место расположения, поскольку в этом невозможно работать без нарушений. А его затраты на обустройство помещения компенсируются арендодателем, как введшим ООО в заблуждение относительно пригодности помещения для общепита (ст. 612 ГК РФ).

К сожалению, консенсуса достигнуто не было. Собственники дома продолжат защищать наши права.

Осмотр дома вместе с УК — 3

20.02.2020 состоялась последняя часть осмотра — осмотр парадных лестниц.

Фотографии

Как в случае «черных» лестниц, парадные имеют одинаковые недостатки, в той или иной мере:

    • повреждение окрасочного и штукатурного слоев, которое может быть устранено без косметического ремонта лестницы
    • нарушение расстекловки окон
    • грязные стекла окон
    • краска на стекле от покраски рамы
    • вставка двух стекол на место одного
    • поврежден подоконник, межрамное пространство
    • хранение посторонних вещей
    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • неопрятный информационный стенд
    • не закрыты полости в печи на 1-м этаже

Теперь дополнительно по каждой лестнице.

Лестница № 1

    • скол ступени
    • сломан ящик на стене 1-го этажа
    • не закрыты тамбурные двери
    • рекламный стенд в лифте

Лестница № 2

    • недостаточное освещение в лифте
    • надписи на стенах лифта
    • непрозрачные стекла в окне 1-го этажа
    • повреждены/ржавые листы обшивки шахты лифта на 1-м этаже

Лестница № 3

    • рекламный стенд в лифте
    • «криво» отремонтирован поручень
    • курение не лестнице
    • не работает доводчик на тамбурной двери
    • ржавчина на входной двери

Лестница № 4

    • требуется косметический ремонт
    • рекламный стенд в лифте
    • надписи в лифте
    • нежилое помещение на 1-м этаже требует косметического ремонта
    • табличка с номерами квартир не соответствует утвержденному виду
    • табличка с номерами квартир размещена не у входной двери
    • входная дверь постоянно открыта
    • домофон размещен не на входной двери

Лестница № 5

    • дверь кабины лифта покрашена в цвет, отличный от цвета стен, с подтеками и пятнами
    • выбоины в полу рядом с лифтом
    • нежилое помещение на 1-м этаже занято посторонними лицами
    • табличка с номерами квартир не соответствует утвержденному виду
    • табличка с номерами квартир выглядит неопрятно
    • табличка с номерами квартир размещена не у входной двери
    • решетка на тамбурной двери
    • домофон размещен не на входной двери

Лестница № 6

    • разорвана сетка шахты лифта
    • крышка коммутационного ящика закреплена на изоленту
    • разбита плитка на полу у лифта на 1-м этаже
    • разрушен пол около люка в подвал
    • табличка с номерами квартир размещена не у входной двери
    • решетка на тамбурной двери
    • домофон размещен не на входной двери
    • входная дверь постоянно открыта

Лестница № 7

    • требуется косметический ремонт
    • тусклое освещение в лифте
    • надписи, наклейки в лифте
    • труба торчит из потолка
    • не горят лампочки в люстре на 1-м этаже

Лестница № 8

    • требуется косметический ремонт
    • перила окрашены в разный цвет
    • скол перил
    • скол ступени
    • не работают светильники в лифте
    • рекламный стенд в лифте
    • захвачена часть лестничной клетки на 1-м этаже

Неосмотренным остался только подвал.

Общий вывод по дому: недостатков вагон и маленькая тележка. За 10 месяцев УК сделала только то, что ее заставили — убрала мусор на чердаке, да и то не полностью. Остальной фронт работ остался без ее внимания.

Суд оштрафовал бар «Зазазу» на 50 тыс. руб.

Сегодня завершилось рассмотрение дела № 5-149/2020 в Куйбышевском районном суде. Суд назначил наказание бару в виде штрафа. Причина — все те же нарушения санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания (СанПиН 2.3.6.1079-01).

Карточка дела с сайта суда:

Дело 5-149_2020

Это уже второе дело по таким нарушениям, в прошлый раз, в декабре прошлого года, штраф составил 30 тыс. руб. За прошедшее время бар нарушения не устранил.

Суд только наказал за нарушения, а за их устранением следит Роспотребнадзор.

К сожалению, нет сомнений в том, что и в этот раз бар ничего не будет исправлять и продолжит работать с полным списком нарушений, подвергая риску инфекционных и неинфекционных заболеваний (отравлений) жителей дома, клиентов и персонал.

Тем временем, 19.02.2020 в арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области началось рассмотрение дела в отношении бара и собственника помещения по ст. 1065 «Предупреждение причинения вреда» Гражданского кодекса:

1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Роспотребнадзор добивается запрета деятельности бара в этом помещении, а также запрета собственнику помещения использовать его в целях, связанных с размещением общепита.

Возможно, коснется отелей в нашем доме

Осмотр дома вместе с УК — 2

Вчера, 13.02.2020, состоялся осмотр чердака и оставшихся «черных» лестниц. Еще, пользуясь случаем, посмотрели на главный распределительный щит (ГРЩ) и тепловой пункт дома.

Фотографии

Чердак

    • мусор (по сравнению с наследием ЖКС №2 Центрального района разница существенна, но работа не выполнена полностью)
    • освещение есть не везде; где оно есть, оно недостаточно ярко
    • решетка и дверь, препятствующие проходу по чердаку
    • захват части чердака ОАО «Вымпелком» («Билайн»)
    • отсутствуют мостки через трубы
    • беспорядок в кабельном хозяйстве

Фиксировались не все имеющиеся недостатки, т.к. в этом году планируется капремонт крыши, при котором они должны будут быть устранены. Вряд ли стоит заниматься ими сейчас.

«Черные» лестницы

Все они имеют одинаковые недостатки, в той или иной мере. Чтобы не перечислять их каждый раз, укажу здесь:

    • повреждение окрасочного и штукатурного слоев, которое может быть устранено без косметического ремонта лестницы
    • створка окна не может быть закрыта (либо физически невозможно, либо нет шпингалета)
    • грязные стекла окон
    • краска на стекле от покраски рамы
    • разбито стекло
    • вставка двух стекол на место одного
    • поврежден подоконник
    • хранение посторонних вещей
    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • неопрятный информационный стенд
    • один электромагнит на входной двери

Теперь отдельно по лестницам.

Лестница без номера, расположенная около лестницы № 9

    • требует косметического ремонта
    • дверь может быть открыта только снаружи
    • высокий порог
    • разрушен пол у порога
    • не закрыт вход в подвал
    • отсутствие освещения
    • отверстие в ступени, скол ступени

Лестница № 9

    • не закрыт вход в подвал
    • перекладина над одним из маршей

Лестница № 10

    • требует косметического ремонта
    • дверь не может быть открыта изнутри без ключа
    • неопрятные почтовые ящики
    • на 5-м этаже требуется замена центральной оконной рамы

Лестница № 12

    • решетка на 6-м этаже, блокирующая проход по лестнице

Лестница № 13

    • решетка между 3-м и 4-м этажами, блокирующая проход по лестнице
    • отсутствие части перил на одном из маршей

Лестница без номера, распложенная между лестницами № 13 и № 14

    • требует косметического ремонта
    • дверь может быть открыта только снаружи
    • разрушен/не обустроен и забит мусором вход в подвал
    • отсутствие освещения
    • заколочено окно

Лестница № 14

    • заклеены стекла окна

Лестница № 15

    • требует косметического ремонта
    • курение на лестнице

Лестница № 16

    • требует косметического ремонта
    • повреждены почтовые ящики

ГРЩ

    • не обустроен подъем на площадку
    • отсутствие ограждения на площадке
    • не закрыты шкафы
    • недостаточное освещение
    • мусор

Тепловой пункт

    • недостаточное освещение
    • мусор

Осмотр дома вместе с УК — 1

Сегодня состоялась первая часть осмотра — были осмотрены земельный участок, фасад и лестница № 11. Найдено много недочетов.

Фотографии

Земельный участок

    • установка вазонов
    • парковка автотранспорта*
    • травмоопасные металлические ограничители створок ворот в асфальте в арках
    • провалы и ямы в асфальтовом и плиточном покрытии
    • захват территории под ступеньки, крыльца, будку
    • разрушенный пандус у помещений 8-Н и 23-Н
    • неухоженные зеленые насаждения во дворе

*В ходе обсуждения был задан вопрос, какое отношение это имеет к УК, поясняю.

Парковка в нашем дворе противоречит санитарным нормам (см. п. 2.10 СанПиН 2.1.2.2645-10, а также таблицу 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) и нарушает право жителей на благоприятные условия проживания.

Кроме этого, порядок пользования двором — под парковку, под что-либо еще — может устанавливать только общее собрание собственников (около 400 человек), а не 30-40 автовладельцев, часть которых даже не является собственниками.

УК, в свою очередь, обязана выполнять Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Из них:

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

б) безопасность для жизни и здоровья граждан…
в) доступность пользования … земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом…
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений…

К сожалению, УК «забыла» про эти требования. Но посмотрим на ее дальнейшие действия…

Фасад

    • повреждение и отсутствие окрасочного и штукатурного слоев
    • граффити
    • их закраска цветом, не совпадающим с цветом стен
    • разрушение стен для создания оконных и дверных проемов, для воздуховодов
    • пристройка ступенек и крылец
    • установка вывесок
    • установка дополнительного оборудования (видеокамеры, кондиционеры, трубы вентиляции, маркизы, роллеты, козырьки, колонка)
    • не закрываются двери парадных лестниц
    • зеленый «окрас» между лестницами № 4 и 6
    • сломана нижняя часть водосточной трубы у помещения магазина «Лайт Мобайл»
    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • работа светильников в светлое время суток
    • отсутствие козырька у лестниц № 13 и 16
    • отсутствие стекла в окне подвала у лестницы № 15

Лестница № 11

    • беспорядок в кабельном хозяйстве
    • хранение посторонних вещей
    • повреждение окрасочного и штукатурного слоев
    • повреждение подоконников
    • неопрятный информационный стенд
    • требуется укрепление дверной коробки и установка дополнительного электромагнита на входную дверь

13.02.2020 в 12:00 начнется осмотр чердаков и остальных «черных» лестницы. По словам УК, пока нет смысла проверять подвал, там порядка не наведено.

Upd (12.02.2020). Так совпало, о подвалах задумались и власти:

Встреча с УК

Сегодня состоялась встреча собственников дома с представителями УК. С ее стороны был нынешний генеральный директор, предыдущий генеральный директор и домоуправ. (К слову, в декабре прошлого года в УК поменялся учредитель и генеральный директор.)

Были озвучены вопросы: захват, разрушение и нарушение правил эксплуатации общего имущества, установка вторых магнитов на дверях «черных» лестниц, ремонт ям во дворе, козырек у лестницы № 13, вывод земельного участка дома из кадастра недвижимости, обоснование нахождения зеленых насаждений во дворе, помощь собственникам в проведении ОСС, переход собственников на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) и другие.

Со стороны УК прозвучала полная готовность решать текущие проблемы. Прошло всего лишь десять месяцев с начала обслуживания дома. Что стряслось с УК? 🙂

Относительно перехода на прямые договоры с РСО. Речь идет о холодном водоснабжении, водоотведении и отоплении. Этот переход выгоден УК:

    1. на УК не будут висеть долги перед РСО из-за неплательщиков, страдать будут РСО;
    2. сейчас УК обязана проводить претензионно-исковую работу с неплательщиками, мы платим за это (как она выполняется — это отдельный вопрос). Не будет долгов — не будет необходимости в этой работе.
    3. УК перестанет нести ответственность за доставку ресурсов в дом, будут отвечать РСО.

Таким образом, УК хочет убить сразу трех зайцев. Если именно в этом цель перемены ее отношения к нашему дому, то по достижении ее все может вернуться туда, где было вчера. Поэтому я бы пошел навстречу УК только после того, как она приведет дом в порядок. В ее интересах сделать это быстро.

Насколько переход на прямые договоры выгоден нам, собственникам, раскрыто не было.

Минусы же имеются:

    1. увеличение количества счетов;
    2. в случае проблем, с РСО придется «бодаться» собственникам, а не УК; РСО — это огромный монополист, он намного «сильнее» УК; также возможен «футбол» между УК и РСО;
    3. увеличение тарифов РСО из-за выполнения функций, которые до перехода выполняли УК.

Относительно удаления земельного участка дома из кадастра. Даже если существует такая техническая возможность, удаление означает отказ от права собственности на участок, для чего требуется согласие 100% собственников. Да и захочет ли город взять его — тоже вопрос.

Относительно обоснования нахождения зеленых насаждений во дворе. По словам УК оно требуется для ответа на одно из обращений. Помогу ей: эти зеленые насаждения входят в состав общего имущества — ст. 36 ЖК:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства

Следовательно, их нельзя уничтожить без разрешения ОСС. И это не единственное условие.

Кроме обсуждения вопросов была достигнута договоренность об осмотре всего дома для получения полной картины по нему (аналог сезонного осмотра).

Осмотр начнется 11.02.2020 в 12:00, желающие приглашаются. Если понадобится, он продолжится 13.02.2020.

Upd (21.02.2020). Некоторое время назад администрация района закрыла без выполнения 29 заявок на портале «Наш Санкт-Петербург» по косякам в нашем доме, созданных аж с апреля 2018 г. 23.01.2020 она подала на УК иск об обязании:

Ответ администрации

Дело принято к производству 28.01.2020. Через неделю состоялась вышеописанная встреча. Добавляет понимания ситуации, верно?

Кому интересно, первое заседание суда состоится 18.03.2020 в 11:00.