За 3 года управления домом УК была привлечена к административной ответственности 22 раза

В ГИС ЖКХ размещается информация о таких фактах:

Штрафы УК

Учитывая то, что один год ГЖИ не проводила проверок, получается, около одного штрафа в месяц. Мне одному это напоминает абонентскую плату?

Заплати немного — и живи спокойно. По дому можешь ничего не делать, все просто. Поэтому УК и не хочет «отпускать» дом.

«Привет» от Петербургтеплоэнерго

У парадных и в парадных появилось уведомление от Петербургтеплоэнерго:

Уведомление ПТЭ - 1

Уведомление ПТЭ - 2

Уведомление ПТЭ - 3

Большое количество неплательщиков с малым размером задолженности, видимо, связано с тем, что изменился срок оплаты за тепловую энергию.

До перехода на прямые договоры с ПТЭ энергия, потребленная, например, в феврале, входила в счет за март, который можно было оплатить до 10 апреля.

ПТЭ указывает в счете другой срок — 25-е число месяца, следующего за месяцем, в который произошло потребление. Т.е. срок оплаты уменьшился на полмесяца (в примере — стал 25 марта).

Будьте внимательны!

Если счет задерживается или вообще не пришел, сумму для оплаты можно увидеть в личном кабинете на сайте ПТЭ: https://ptenergo.ru/.

Суммы там появляются в первое число месяца. Это дает возможность платить их до 10-го числа, вместе с остальными платежами.

31.03.2022 закончился договор управления — что дальше?

В связи с окончанием 31.03.2022 срока договора управления с нашей УК и с отсутствием решения собственников о выборе новой, администрация района должна провести конкурс на право заключения договора управления.

Но «должна» не значит «делает».

01.04.2022 я отправил ей обращение с вопросом, когда будет конкурс.

Ответ пришел только сегодня (29.04.2022) — в максимальный срок, положенный для ответа. Обычно администрация не тянет до последнего.

Итак:

Ответ администрации

Почему администрация района протянула? Может, чтобы дать нашей УК начать свое ОСС?

В настоящее время в доме распространяются бюллетени ОСС, проводимого управляющей компанией:

Бюллетень

Как видно, текущая УК хочет перевести наш дом в другую УК — ООО «Восход» (ИНН 7802446473).

«Восход» имеет такой же юридический адрес, как и «ЖКС Северо-Запад», разница только в номере офиса. Ее гендиректор — это бывший гендиректор «ЖКС Северо-Запад».

В общем, понятно, что наш дом не хотят «отпускать» и хотят продолжить выкачивать из него деньги. За счет ухудшения его состояния, разумеется.

Upd (05.05.2022). Получил на почте письмо от УК с уведомлением и бюллетенем.

Уведомление:

Уведомление

Уведомление появилось и на стендах в парадных.

Upd 2 (26.05.2022). На вопрос, какие собственники проводят ОСС, администрация района прислала уведомление УК о собрании (поступило в адрес администрации 27.04.2022).

Upd 3 (24.06.2022). На просьбу прислать все-таки уведомление об ОСС, проводимом собственниками, администрация района ответила:

Ответ администрации

Свою ошибку не признала, она же никогда не ошибается.

Видео о протечках в доме

Новая крыша, и должны были принимать ее как следует, но течет…

Давно пора переводить проблему из плоскости разговоров в плоскость денег. Впрочем, как и все проблемы с нашей УК.

Кому больше не хочется терпеть, напоминаю про пост: Советы при протечке на последнем этаже.

Upd (17.02.2022). Продолжение истории: виновата ненадлежащая эксплуатация кровли, УК привлекли к ответственности. Но не заставили заплатить за ущерб.

Во дворе появятся урны

Урна

Казалось бы, должны быть на каждом шагу уже сто лет. Но только не у нас во дворе.

При этом, согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда»:

3.7.17. На территории каждого домовладения должны быть установлены урны, соответствующие утвержденному местным органом самоуправления образцу.

УК, как обычно, не стремится соблюдать обязательные нормы, поэтому пришлось обратиться к ней с заявкой.

Столь же обычно заявка был проигнорирована. Последовало обращение в Государственную жилищную инспекцию, после чего УК ответила:

ООО «ЖКС Северо-запада» сообщает, что в срок до 07.02.2022 года на дворовой территории дома 23 по улице Рубинштейна, будут установлены урны.

Ждем…

Upd (17.02.2022). Осмотр двора 15.02.2022 выявил отсутствие урн. Вполне ожидаемо…

Написал в ГЖИ.

Upd 2 (02.05.2022). 15.03.2022 ГЖИ направила предостережение УК.

И 19.04.2022 сообщила:

Ответ ГЖИ

Почему надо ставить у конкретной парадной и почему более одной урны, непонятно. Куда уместнее разместить одну в одинаково удобном для всех месте — у входа во двор, например.

Сегодня урн во дворе не оказалось нигде. Снова написал ГЖИ, попросил делать фотофиксацию «виртуальных» урн.

«Баталии» вокруг помещения 17-Н не прекращаются

1

Собственник помещения, в котором разрушена капитальная стена (общее имущество), по-прежнему отказывается восстанавливать ее. Сейчас это помещение арендует бар «Зазазу», так же отличающийся нарушениями.

Последние события.

Дело в районном суде, о котором сообщалось ранее, 28.06.2021 закончилось победой здравого смысла — решение по делу. Из него:

Решение суда

Также хочется отметить в позиции суда:

Из решения суда

Ранее я предпринял попытку стать третьим лицом в этом деле, чтобы суд «не забыл» про собственников, но судья отказала мне. Пусть будет хотя бы это.

Далее были поданы: частная жалоба (отказано) и две апелляции — и дело сейчас рассматривается в городском суде (дело № 33-23311/2021).

Первое заседание (19.10.2021) было перенесено. Следующее состоится 07.12.2021.

Параллельно темные силы продолжают упрашивать КГИОП согласовать акт по результатам ГИКЭ — 26.11.2021 было подано очередное (седьмое) обращение (акт).

В нем, как и в прошлых, «эксперты» утверждают, что разрушение предмета охраны (капитальная стена) не является нарушением законодательства об охране объектов культурного наследия. Ога.

Возражения отправил.

Upd (12.12.2021). Городской суд оставил решение районного суда без изменения (Определение 33-23311_2021.pdf).

Upd 2 (26.03.2022). Как ни печально, но 27.01.2022 КГИОП сообщил:

Ответ КГИОП

И 28.02.2022:

Ответ КГИОП-2

Разрушение стены, входящей в предметы охраны, КГИОП считает допустимым…

Отправил запрос в Министерство культуры, нет ли все же здесь нарушения. 09.03.2022 оно ответило не по сути вопроса, запрсил уточнение.

Теперь бар/собственник помещения смогут заявить, что решение суда выполнено, и потом реализован согласнованный проект. Т.е., по сути, могут ничего не делать.

Даже если КГИОП прав (шесть раз был неправ, а седьмой вдруг передумал, почему нет), нарушение прав собственников никуда не делось. Уменьшать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников.

PS. «Инициативная группа» что-нибудь сделала?

Upd 3 (30.03.2022). Поскольку  в доме имеются помещения, принадлежащие городу, значит нарушены и права города. Написал администрации района о защите этих прав.

Upd 4 (09.05.2022). Администрация района сходу не отказалась, что уже неплохо:

Ответ администрации

Судя по всему, КГИОП не будет возражать против разрушенния стены. Значит, запрошу правовую оценку администрации.

Приемка работ по капремонту крыши

Фасад - 1

Сегодня мне довелось походить с комиссией, принимающей работы по капремонту крыши.

Комиссия прошла по чердаку довольно быстро, без проверки всего и вся по проектной документации, а также без выхода на крышу.

К сожалению, у меня не было возможности настаивать на ином подходе. Во-первых, такая приемка требует времени на подготовку, а меня пригласили только вечером предшествующего дня. Во-вторых, права подписи у меня нет (спасибо «инициативной группе»; она ведь взяла контроль капремонта крыши на себя?).

Поэтому «косяки» могут всплыть позже. Меня же больше интересовало состояние чердака в целом, нежели работы по капремонту.

Что я могу сказать.

Чердак преобразился. Вместо старого и «убитого», с горами мусора, мы получили новую стропильную систему с новым металлическим покрытием, керамзитовую засыпку с мостками, противопожарные двери с внутренними замками.

Двери закрываются достаточно плотно, рука не ощущает тока воздуха. Значит, можно надеяться, что чердак будет «холодный», что вызовет уменьшение образования сосулек. Кроме этого, внутренние замки должны уменьшить вероятность взлома дверей руферами.

Есть и вопросы:

    • новые двери отсутствуют на одной из «черных» лестниц; сказали, что так по проекту, но лучше проверить, так ли это, и почему, если так
    • есть небольшая «строительная» замусоренность; предполагаю, что так и останется
    • не везде есть лесенки через трубы отопления
    • что находится под керамзитом — не старый ли мусор, удалена ли глинокирпичная смазка и засыпка (толщина в сумме до 11 см) — нет возможности проверить; думается, должен существовать акт скрытых работ, но его не продемонстрировали
    • фасад в бывших местах крепления защитной сетки покрашен не в цвет (на фото)
    • неизвестно, куда делся металл старой кровли; полагаю, его можно было бы продать на пользу дому

И «вечные» вопросы по чердаку:

    • нет освещения (проверку проводили при свете времянок подрядчика)
    • полный бардак с кабелями провайдеров; еще, сейчас места выхода кабелей с чердака на черные лестницы более-менее загерметизированы; что будет в будущем, когда надо будет проложить дополнительные кабели — неизвестно; думается, никто не будет контролировать этот процесс, и мы снова получим дыры между лестницами и чердаком
    • захват части площади одним из собственников

Фасад - 2

Upd (22.01.2022). Попал в руки акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту. Оставляю для истории.

Акт приемки.pdf

Почему в нем дата на месяц раньше осмотра выше, не понятно. Был еще какой-то осмотр?..

Подведение итогов общего собрания собственников помещений.

Здравствуйте, уважаемые соседи. 15 сентября 2021 года в 20 часов 00 минут завершилось общее собрание собственников помещений (далее по тексту ОСС) нашего дома. Это была вторая по счёту попытка легитимного проведения ОСС. Ранее были опубликованы предварительные результаты собрания, а именно подсчитаны результаты по решениям собственников (бюллетеней), поступившими в распоряжение инициаторов собрания. В этой статье же мною будут отражены основные проблемы и ошибки, выявленные в ходе проведения ОСС.

  1. Участие собственников помещений в собрании.

В ходе подготовки к ОСС инициаторами было оповещено 362 собственника помещений. Из них 110 человек получили документы лично (путём обхода), 252 были направлены заказные письма. Из них получено адресатом всего 57. Таким образом, бюллетени получили всего 162 человека, что составляет 46%, то есть менее половины. Из собственников, получивших бюллетени, заполнили и вернули их инициаторам всего 104, т. е. 64% от получивших и 28,7% от общего числа собственников помещений.

Таким образом, фактически в ОСС приняло участие немногим больше 28% от общего числа собственников помещений в нашем доме. Более того, даже среди собственников, получивших бюллетени лично или по почте, нашлись те, кто не счел нужным заполнить и сдать бюллетень в срок, несмотря на неоднократные напоминания от инициаторов ОСС.

Данные факты свидетельствует о крайне низкой активности собственников при проведении собрания, что не может не вызывать тревогу. Как установлено действующим законодательством (ч. 1, ст. 44 ЖК РФ): «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование». Таким образом, низкая активность собственников во время проведения ОСС не только делает невозможным принятие решений, нацеленных на повышение качества жизни в нашем доме, но и открывает возможность для злоупотреблений, например нелегитимное создание ТСЖ, имевшее место в 2017 году.

  1. Недостатки при заполнении бланков.

В результате подсчёта голосов установлено, что общее количество голосов составило 9014,69 кв. метра. При этом учитывались все бюллетени, независимо от наличия в них ошибок. Это было сделано для того, чтобы определить потенциально возможное количество голосов. В ходе дальнейшей проверки бюллетеней был выявлен ряд ошибок, допущенных собственниками в ходе заполнения бланков. Любая ошибка при заполнении бланка приводит к исключению бюллетеня из подсчёта, что приводит к уменьшению числа голосов. В случае, когда ошибка выявлена на этапе подсчёта голосов счётной комиссией, то бюллетень просто откладывается в сторону. Гораздо хуже, если ошибка выявлена на стадии проверки результатов ОСС контролирующим органом (например Государственной жилищной инспекцией). В этом случае, отмене подлежит сам факт проведения ОСС, а инициатор может быть подвергнут штрафу.

Вид ошибки заполненияКоличество голосов (в кв. метрах)
Не указан или неверно указан номер документа, подтверждающего право собственности: номер свидетельства ГРП или номер записи Росреестра.399,5
Неправильно указана общая площадь помещения или доля в праве общей собственности.1482,72
Не указана дата заполнения или отсутствует подпись собственника (доверенного лица)412,33
В доверенности не указано право участия в ОСС (т. е. данное право собственником не делегировано)189,7
Вместо ФИО собственника указано ФИО доверенного лица363,7
Почерк при заполнении бланка вызывает сомнение в подлинности (несколько бюллетеней заполнены одним почерком)173,77
Множественные ошибки при заполнении бюллетеней967,53
Общее количество ошибочно заполненных бюллетеней3989,28

Как видно из вышеприведённой таблицы, количество голосов, содержащихся в бюллетенях, заполненных с теми или иными ошибками, весьма велико. Учитывая, что бюллетени, в которых присутствуют ошибки заполнения, не могут быть учтены, то и голоса собственников, неправильно заполнивших бланки, фактически пропадают.

Таким образом, итоговое количество голосов собственников помещений, принявших участие в собрании, составляет 5025,42 кв. метра, т. е. практически половину от количества собранных голосов. Это ещё раз показывает, что в ходе проведения собрания мелочей быть не может. К отмене результатов собрания может привести даже несколько бланков, заполненных, одним почерком, например по просьбе родственника, находящегося в отъезде.

  1. Ошибки инициаторов собрания.

Далее считаю необходимым провести своеобразную работу над ошибками, т. е. рассмотреть недостатки, допущенные инициаторами собрания. Это необходимо сделать для того, чтобы при организации следующего собрания не допускать тех же ошибок. Личный опыт, как известно, самый лучший учитель. Итак…

Первой ошибкой был отказ от очной части проведения собрания.

Во-первых, оказалось, что непосредственно к заочной части можно перейти только после проведения очной или, если голосование проходит в электронном виде, что в нашем случае невозможно, т. к. оно первое. В противном случае, ОСС признаётся недействительным.

Во-вторых, проведение очной части позволило бы лично объяснить собственникам нюансы заполнения бюллетеней и многие другие вопросы.

Второй ошибкой, как и следовало ожидать, был недостаток информации, как о кандидатах в совет дома, так и о кандидатах в председатели совета дома. А также недостаточная агитационная и разъяснительная работа с собственниками.

Вместо опубликования необходимой информации, разъяснение проводилось по телефону или при личных встречах. И эффективность этих мероприятий была явно недостаточной.

Третья ошибка – это сроки проведения собрания. Расчёт на то, чтобы дать собственникам больше времени на спокойное заполнение и сдачу бюллетеней, не оправдался. За два с половиной месяца многие успели забыть о том, что надо сдать бюллетени, а некоторые даже потеряли их.

Таким образом, совокупность вышеизложенных причин привела фактически к провалу общего собрания собственников. Кто-то может сказать, что этого следовало ожидать, т. к. собрание проводилось людьми, которые не имеют соответствующего опыта. Но ведь опыт сам по себе не приходит, он приобретается собственными действиями. Иногда ошибочными… Впрочем, нельзя сказать, что в прошедшем собрании нет положительных моментов. Так, например, было собрано большее количество голосов по сравнению с предыдущим собранием. Кроме того, инициаторами собрания были установлены связи со многими собственниками, не проживающими в доме. Многие из них приняли участие в собрании, а, значит, наши усилия не пропали даром. И я искренне рассчитываю, что следующее собрание всё-таки достигнет своей цели и в нашем доме будет создан совет многоквартирного дома, который будет работать на благо жителей дома.

Плюс музей Довлатова…

Бизнес в доме пополнился музеем.

Запрет на размещение помещений общественного назначения на жилых лестницах никого не волнует.