В наш двор зовут еще один бар

13.03.19 на Авито разместили объявление о сдаче в аренду помещения 17-Н, в котором не так давно находилось агентство недвижимости, «Идеальное помещение для уютного питейного заведения»:

Объявление на Авито

То, что такой бар не сможет не нарушать массу законов, горе-бизнесмены не знают. Или им все равно.

В качестве эксперимента попросил указанный Бизнес-Центр «РедуктоР» не сдавать помещение под бар и прочий общепит. Получил лаконичный ответ:

Это наша корова и мы ее доим !!!! (с)

Суд запретил нелегальный хостел «Экономъ» ИП Явного Е.А в кв. 49

ИП Явный Е.А.

28.02.19 судебный процесс завершился нужным нам результатом:

Запретить ИП Явному Е.А.

Решение по делу А66-18070_2018.pdf

Мотивированное решение суда датируется 07.03.19.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209 ГПК).  Срок обжалования указан в решении — один месяц. Он начинается 08.03.19 и заканчивается 07.04.19. Ждем.

Есть вероятность обжалования для затягивания времени, но и этот суд — не единственное направление действий.

Договор управления «ЖКС Северо-Запад»: подписывать?

ЖКС Северо-Запад

Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»:

91. Победитель конкурса… направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации

Это не означает обязанность собственника безропотно подписать договор управления (ДУ) — акцептовать оферту.

По ст. 445 ГК возможны три варианта действий — собственник должен направить УК одно из следующих извещений:

    • об акцепте
    • об отказе от акцепта
    • об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора)

Во всех случаях надо направить извещение в течение 30 дней со дня получения оферты.

Во третьем случае УК обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий. При этом, УК имеет право передать эти разногласия на рассмотрение суда. Поэтому надо быть уверенным в своей правоте, когда выбираешь этот путь. Впрочем, и собственник может подать в суд, если его вариант договора не будет принят УК. Возможно, этот вариант – наше будущее. Почему – см. ниже.

Хочется предостеречь от уклонения от подписания ДУ. УК имеет право в таком случае обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Причем, собственник должен будет возместить УК убытки, причиненные уклонением от подписания. Какими они будут, может оказаться неприятным сюрпризом. Очевидно, третий случай (протокол разногласий) уклонением не является.

Теперь о самом ДУ.

ДУ, присланный мне по электронной почте, конечно, неофициален, надо дождаться бумажного письма. Но, поскольку он совпадает с вариантом, полученным одним из собственников в офисе УК, рассмотрим пока его, а официальную версию не забудем проверить на аналогичные косяки.

ДУ оказался с сюрпризом – он не совпадает с ДУ из конкурсной документации. Вот ДУ из конкурсной документации.pdf – сравните с тем, что получили от УК. (В файле удалены разделы и пункты, включаемые в случае помещений, собственником которых является Санкт-Петербург, поэтому нумерация не всегда идет по порядку.)

В качестве примера сравнил разделы «1. Предмет договора»: Отличия в разделе «1. Предмет договора».pdf.

Собственники обязаны подписать только конкурсный ДУ, на любой другой ДУ эта обязанность на распространяется. Т.е. все правила, действующие для «нормального» ДУ, указанные в начале поста, для договора «ЖКС Северо-Запад» не действуют.

Более того, если ДУ не утвержден конкурсом, он должен быть утвержден общим собранием собственников. Других вариантов нет.

Даже если эта УК считает, что предлагает вариант лучше конкурсного, она же все равно должна согласовать его с нами как со второй стороной договора, верно? Без этого все выглядит нелицеприятно: УК, пользуясь доверием собственников, в тайне изменила ДУ и под шумок подсовывает его для подписания.

Нарушение жилищного законодательства, нарушение прав собственников – это что, разовая ошибка или политика? Не навязали ли на нашу голову аналог ЖКС № 2?

На вопрос, почему изменили ДУ, юрист УК ответила, что договор в конкурсной документации — для гос. собственности.

Но такого правила нет. Есть другие:

    • в конкурсной документации:

      10.2. Победитель конкурса … направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме… для подписания указанных договоров в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    • в информационной карте (Приложение №1 к конкурсной документации):

      Проект договора управления многоквартирным домом представлен в приложении № 4 к настоящей конкурсной документации.

Это мое возражение осталось без ответа…

Из вышеизложенного можно сделать вывод: такой вариант ДУ можно смело проигнорировать, т.к. у УК нет оснований настаивать на заключении неконкурсного договора.

Если вдруг она станет пугать судом, то на это есть ответ: суд будет на стороне собственников, но до суда может и не дойти, если на защиту наших прав встанут соответствующие органы государственной власти. Уклонение УК от заключения конкурсного ДУ никто из них не сочтет нормой.

Upd. 14.03.19 получил ДУ на почте. Письмо отправлено 26.02.19.

Подтвердилось худшее ожидание: ЖКС Северо-Запад решил пойти по пути нарушения закона и прав собственников — ДУ так и не совпадает с конкурсным.

Отправил в администрацию района просьбу устранить нарушения процесса подписания ДУ.

И сам по себе ДУ вызывает слишком много вопросов (если быть точным, 57). Это еще один «минус» этой УК. Чтобы не перечислять их здесь, указал их в виде комментариев: ДУ ЖКС Северо-Запад с комментариями.pdf.

ООО «ЖКС Северо-Запад» приглашает приехать и подписать договор управления

Вчера на фасаде и на дверях парадных появились объявления:

Объявление

Не пугайтесь, эта УК выиграла конкурс на право заключения договора управления нашим домом.

Удивляет такое большое количество ошибок всего в одном объявлении…

    • Объявление обращено к жильцам, хотя, по смыслу, оно адресовано собственникам.
    • Правильное сокращенное наименование этой УК: ООО «ЖКС Северо-Запад», а не «…-Запада».
    • «Уведомляет в»?
    • Лишняя запятая после «ул. Рубинштейна».
    • Конкурс прошла УК, а не наш дом. Этот абзац вообще бессмыслен. Что хотел сказать автор?
    • Не указаны выходные дни, приемные часы и обеденный перерыв.
    • Не «договор на управление», а «договор управления».
    • По конкурсной документации, УК должна направить подписанные ею договоры управления собственникам (п. 10.2), а не вынуждать их приезжать с свой офис.

Хорошее начало 🙂 Наклейка объявлений на фасад в традициях ЖКС № 2 тоже «радует».

Позвонил на первый указанный номер, чтобы получить договор управления (ДУ) для изучения до подписания — сказали перезвонить завтра.

Upd. 21.02.19 ДУ прислали. Но без самого главного — тарифов. Их обещают прислать завтра.

(Можно взять ДУ, полученный любым собственником, но, чтобы мне обсуждать ДУ с УК, именно мне нужно получить его полностью. Да и процесс взаимодействия, сам по себе, интересен.)

Вопрос, почему просто не выложили проект ДУ на своем сайте, остается…

Кроме всего прочего, сказали, что готовят ДУ для отправки всем собственникам по почте, т.е. ехать к ним в офис для подписания не обязательно.

Upd 2. 22.02.19 тарифы не прислали…

В понедельник напомню.

Upd 3. 25.02.19 тоже не прислали несмотря на напоминание.

Пивная «Встретились, поговорили» закрыта

Встретились, поговорили

Пивная не работает, ориентировочно, с 12.02.19. А 15.02.19 появился пост в ее группе в Вконтакте:

Пост

Пивная занимает помещение 18-Н. Согласно отрытым данным СПб, оно принадлежит городу. А согласно технико-экономическому паспорту дома, оно сдано в аренду Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов и блокадников «Радушие». Договор заканчивается 05.04.2023.

При этом, цель использования заявлена как «офис». Возможно, власти начали наводить порядок и обратили внимание, что офис и общепит — это не одно и тоже.

Пивная, как и остальной общепит в нашем доме, позволяет себе использовать наше общее имущество без разрешения. Вспомнить хотя бы растяжку на ограде прошлым летом:

Реклама

А ее лексикон не осталяет места для сожалений о ее закрытии.

Было проведено ОСС по созданию ТСЖ

УК или ТСЖ

Об этом ОСС было известно только со слов, и я терпеливо ждал прихода заказного письмо с уведомлением о нем. Никакого извещения с почты все не было. По этой причине  и в связи с окончанием конкурса сегодня я сходил на почту узнать, было ли мне письмо. Оказалось, оно есть, и его выдали по паспорту и адресу. Вы тоже можете сходить.

По трекингу, письмо было отправлено 25.01.19:

Треккинг

По правилам Почты России:

Заказные письма почтальон приносит на дом и вручает адресату под роспись при предъявлении удостоверения личности. Если адресата нет на месте, почтальон оставляет в почтовом ящике извещение и возвращает письмо в отделение.

Но запись о неудачной попытке вручения отсутствует. Выходит, почтальон ничего не приносил, и по этой причине я оказался не уведомлен об ОСС. Интересно, какая часть собственников получила уведомление?

В конверте находилось:

Как следует из уведомления, на ОСС было отведено 25 часов, и оно завершилось 05.02.19 в 20:00, т.е. поезд ушел.

Инициатором указана Епечурина Т.В., которая сыграла такую же роль в ОСС по переводу нашего дома в Евро Сити, проведенном с большим количеством нарушений и завершившимся подделкой протокола. Вместе с Епечуриной Е.Е. они значатся кандидатами в члены правления ТСЖ.

Бюллетень содержит странным образом пустые строки на месте кандидатов в члены правления и в члены ревизионной комиссии. За кого предлагалось голосовать, за кого проголосовали, пока остается загадкой.

По неофициальным данным, кворум был набран и решение о создании ТСЖ было принято. В таком случае далее должна быть осуществлена государственная регистрация ТСЖ как юрлица.

Теоретически, еще может вмешаться ГЖИ, в которую должен прийти комплект документов по ОСС в течении 15 дней после проведения собрания. Если вдруг она обнаружит основания для внеплановой проверки, то проведет ее.

Принятые решения и итоги голосования должны быть вывешены на информационных досках в парадных не позднее чем через десять дней после проведения собрания (ч. 3 ст. 46 ЖК).

Учитывая, что конкурс тоже завершился результатом — определением УК — сейчас непонятно, кто будет управлять нашим домом. Такой бардак получается, когда вместо собственников решения принимает «дядя».

Upd. 13.02.19 было подано заявление о регистрации ТСЖ как юрлица:

Upd 2. Прошло десять дней — принятые решения и итоги голосования на информационных стендах отсутствуют.

Upd 3. 19.02.19 в регистрации ТСЖ отказано:

Отказ в регистрации

Upd 4. 22.02.19 снова подано заявление о регистрации ТСЖ как юрлица:

Регистрация ТСЖ

Upd 5. 28.02.19 снова отказано в регистрации:

Отказ в регистрации

Upd 6. А 01.03.19 ТСЖ оказалось зарегистрированным:

ТСЖ зарегистрировано

Чудо! 🙂

Судя по выписке из ЕГРЮЛ (pdf):

    • председателем правления является Епечурина Елена Евгеньевна;
    • официальным адресом является квартира 75.

Upd 7. 11.03.19 ТСЖ появилось в ГИС ЖКХ.

Upd 8. 15.03.19 на ГИС ЖКХ наш дом уже числится за ТСЖ:

Дом с ТСЖ

Прощальный подарок ЖКС № 2

В мае прошлого года, после инспекции лестниц я создал заявки на портале «Наш Санкт-Петербург» на их текущий ремонт. Состояние лестниц разное, некоторые лестничные клетки надо ремонтировать целиком, сверху донизу.

По одной такой лестнице — № 2 — создал заявки:
https://gorod.gov.spb.ru/problems/999992/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018208/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018239/
https://gorod.gov.spb.ru/problems/1018260/

Позже дополнил обращениями в ГЖИ и администрацию района.

Не стоит приписывать нижеследующее только моим заслугам, Анастасия Козлова тоже приложила руку, но о своей много большей роли скромно умалчивает. Соседи, не забудьте сказать ей «спасибо» 🙂

ЖКС № 2 поставил ремонт этой лестницы в план 18-го года. На 19-й год были поставлены в план ремонта 4-я, 7-я и 8-я парадные, но из-за конкурса, очевидно, планы отменяются, и ремонт придется ждать от новой УК.

И вот, сегодня ЖКС № 2 отчитался: ремонт лестницы № 2 выполнен.

Почувствуйте разницу:

До ремонта - 1

До ремонта - 2

До ремонта - 3

До ремонта - 4

После ремонта - 1

После ремонта - 4

После ремонта - 2

После ремонта - 3

Качество не идеально, но желание срочно сделать ремонт больше не возникает.

Так реально сделать в любой парадной, надо просто не сидеть на попе.

Еще один наш новый сосед — ресторан The Sizzle

The Sizzle

На месте Макарони будет ресторан The Sizzle.

Неужели, не бывает общепита без наплевательского отношения к собственникам дома? И этот «глубокоуважаемый» сосед повесил без нашего разрешения вывески и маркизы. Хорошее начало многолетней дружбы, ничего не скажешь 🙂

Заявки отправил.

Начата подготовка к конкурсу на право заключения договора управления нашим домом

Торги

Извещение 211218/3178183/01 на сайте www.torgi.gov.ru.

Организатор торгов: администрация Центрального района.
Извещение опубликовано 21.12.2018.
Заявки подаются до 12:00 21.01.2019.
Участники будут определены 29.01.2019.
Конкурс состоится в 11:00 31.01.2019. Т.е. в этот день станет известно, кто будет нашей УК. Все собственники дома будут обязаны подписать договор с ней.

Если мы не выбираем, выбирают за нас. При этом вряд ли интересы нашего дома стоят на первом месте…

Конкурсная документация.pdf

Срок договора управления: 3 года.
Цена за управление, содержание и текущий ремонт (обязательные работы и услуги): 6 879 993,60 руб. в год.
При указанной общей площади жилых и нежилых помещений 21810 кв. м это означает 26,29 руб. за 1 кв. м в месяц.

Победителем конкурса станет тот, кто кроме обязательных работ и услуг за указанную выше плату, предложит дополнительные работы и услуги максимальной стоимости. В качестве дополнительных говорится о следующем:

РаботыСрок выполненияГодовая плата, руб.
Косметический ремонт лестничной клетки № 74 квартал 2019495871
Косметический ремонт лестничной клетки № 84 квартал 2019517727
Косметический ремонт лестничной клетки № 94 квартал 2019508601
Устройство антигололедного покрытия для кровли4 квартал 201977800

Странно, что ремонт «черной» лестницы (№ 9) стоит столько же сколько ремонт парадной (№ 7 и 8). Сметы отсутствуют. Плата взята с потолка? И что за устройство антигололедного покрытия для кровли? Что получит дом, в результате таких дополнительных работ?

С платой за обязательные работы и услуги тоже не все ясно. Кроме расчета выше (26,29 руб.) она указана в Приложении 6.1. Но там она другая — 27,28 руб. Это на 3% меньше, чем в моей квитанции за декабрь (28,10 руб.). Скорее всего, в наши квитанции попадут тарифы из этого приложения, а не из расчета. Неужели, плата уменьшится? За счет чего, интересно…

С площадью жилых и нежилых помещений тоже не все гладко. В конкурсной документации она указана как 21810 кв. м, а в наших квитанциях — 19544,66 кв. м (на 10% меньше). Если УК будет получать плату на 10% меньше ожидаемой, на ком она отыграется?

Надо отметить, что даже сам конкурс вызывает сомнения, так как проводится после нарушения администрацией района ч. 4 ст. 200 ЖК:

В течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации… орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Как мы знаем, такого ОСС не было. Администрация района не дала нам возможности выбрать способ управления (может, нам удобнее ТСЖ), а теперь она же проводит конкурс. И конкурсная комиссия утверждена ею…

В общем, конкурс вызывает слишком много вопросов…

Как бы там ни было, помним, что:

Договор может быть прекращен до истечения срока его действия:

на основании решения общего собрания Собственников о выборе иного способа управления либо иной управляющей организации

Upd. 08.01.19 направил в администрацию просьбу разъяснить некоторые несуразицы конкурсной документации. Сегодня отреагировали — изменили ее (спасибо Алексею Иванову за сигнал).

Только, тоже с вопросами.

Общую площадь не уменьшили до 19544,66 кв. м, а увеличили до 21816,4 кв. м.

Акт о состоянии общего имущества теперь говорит, что у нас не 6, а 7 этажей (1 подземный). При этом, есть и подвал, и цокольный этаж.

Устройство антигололедного покрытия для кровли удалили, но почти одинаковую цену на ремонт парадных и «черной» лестницы так и не обосновали.

Поскольку изменять документацию можно не позже чем за 15 дней до окончания приема заявок, сдвинули эту дату на 28.01.19, определение участников — на 01.02.19, а конкурс — на 07.02.19.

Upd 2. 15.01.19 администрация разместила мои вопросы и ответ на них в разделе «Разъяснения». Даже сметы на ремонт лестниц включила (Локальные сметы.pdf). Любопытно…

Судя по одной и той же площади работ, вне зависимости от лестницы, от того, потолок это или стены, сметы не имеют никакого отношения к реальности. Даже окрашиваемая поверхность рам составляет все те же 100 кв. м на каждой лестнице.

Upd 3. Стали известны УК, подавшие заявки на участие в конкурсе (Протокол вскрытия конвертов.pdf):

    1. ООО «УК «Северный город»
    2. ООО «ЖКС Северо-Запад»
    3. ООО «Центральный»

Инициативная группа ранее рассматривала две последние УК, а вот с первой еще надо познакомиться.

В реестре лицензий есть три УК с таким наименованием. Учитывая, что только одна из находится в СПб, а также то, что на вскрытии конвертов ее представляла персона, совпадающая с одним из учредителей, примем, что речь идет об УК с ИНН 7842122034. Адрес места нахождения: ул. Кирилловская, д. 6, пом. 1-Н.

Пока видно, что в лицензии этой УК находится всего один дом, площадью 2402 кв. м. Напомню, площадь нашего дома в десять раз больше…

Upd 4. 01.02.19 были рассмотрены заявки всех УК, и все УК допущены до конкурса (Протокол рассмотрения заявок.pdf).

Upd 5. 07.02.19 конкурс состоялся, победитель — ООО «ЖКС Северо-Запад» (Протокол конкурса.pdf).

Как видно из протокола, победитель и занявшее второе место ООО «УК «Северный город», оба предложили дополнительные работы и услуги на одинаковую, максимально возможную, сумму. Почему выбрали одну, а не другую, в протоколе не указано. Возможно, проигравший захочет оспорить результат.

Как бы там ни было, победитель, кроме обычных обязательных работ и услуг, обязан отремонтировать лестницы № 7, 8, 9 на общую сумму 1,5 млн руб. Срок: 4-й квартал с.г.

Что должно быть дальше?

В течение 10 рабочих дней с сегодняшней даты администрация должна разместить проект договора управления в местах, удобных для ознакомления собственниками.

В течение 20 дней с сегодняшней даты УК-победитель должна направить договоры управления собственникам для подписания.

Upd 6. Прошло десять рабочих дней — администрация района нигде не разместила проект договора. В соответствеии с п. 89 постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, она должна была это сделать

путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, — на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

Написал ей запрос, пусть объяснится.

Upd 7. 13.03.19 ответа пока нет, но проект договора появился на стенде в парадной. На первый взгляд, совпадает с конкурсным.

Upd 8. А 15.03.19 администрация отчиталась:

Ответ администрации

Тоже говорит о ДУ из конкурсной документации. Что же ЖКС Северо-Запад прислал нам не то?..

Наш новый сосед — бар Boozy Street

Boozy Street

В помещении, где находились Цветочки, снова будет бар. Название говорит само за себя: «Пьяная улица».

«Спасибо» гостю за «тактичное» подчеркивание такой неприятной черты нашей улицы.

Как это повлияет на улицу, покажет будущее. Пока же заведение бесцеремонно установило маркизы на стену нашего дома. Заявка на портале «Наш Санкт-Петербург» уже кем-то заведена.

Upd. А теперь еще и вывеску без разрешения повесил…

Upd 2. 17.02.19. Уже несколько дней стоит без света, с полиэтиленовой пленкой на окнах, как при ремонте. А сегодня уже нет ни вывески, ни маркиз (следы на фасаде остались, «спасибо»). Закрылся?

Upd 3. 20.02.19 появилось объявление о сдаче помещения в аренду:

Примечательно, что около 40% указанной площади относятся к подвалу, который нельзя использовать для торговли — высота потолка 1,7 м. С учетом этого цена за торговую площадь выглядит астрономической, впору для Невского пр.

О том, что подвал является нашим общим имуществом, не забываем.