Подведение итогов общего собрания собственников помещений.

Здравствуйте, уважаемые соседи. 15 сентября 2021 года в 20 часов 00 минут завершилось общее собрание собственников помещений (далее по тексту ОСС) нашего дома. Это была вторая по счёту попытка легитимного проведения ОСС. Ранее были опубликованы предварительные результаты собрания, а именно подсчитаны результаты по решениям собственников (бюллетеней), поступившими в распоряжение инициаторов собрания. В этой статье же мною будут отражены основные проблемы и ошибки, выявленные в ходе проведения ОСС.

  1. Участие собственников помещений в собрании.

В ходе подготовки к ОСС инициаторами было оповещено 362 собственника помещений. Из них 110 человек получили документы лично (путём обхода), 252 были направлены заказные письма. Из них получено адресатом всего 57. Таким образом, бюллетени получили всего 162 человека, что составляет 46%, то есть менее половины. Из собственников, получивших бюллетени, заполнили и вернули их инициаторам всего 104, т. е. 64% от получивших и 28,7% от общего числа собственников помещений.

Таким образом, фактически в ОСС приняло участие немногим больше 28% от общего числа собственников помещений в нашем доме. Более того, даже среди собственников, получивших бюллетени лично или по почте, нашлись те, кто не счел нужным заполнить и сдать бюллетень в срок, несмотря на неоднократные напоминания от инициаторов ОСС.

Данные факты свидетельствует о крайне низкой активности собственников при проведении собрания, что не может не вызывать тревогу. Как установлено действующим законодательством (ч. 1, ст. 44 ЖК РФ): «общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование». Таким образом, низкая активность собственников во время проведения ОСС не только делает невозможным принятие решений, нацеленных на повышение качества жизни в нашем доме, но и открывает возможность для злоупотреблений, например нелегитимное создание ТСЖ, имевшее место в 2017 году.

  1. Недостатки при заполнении бланков.

В результате подсчёта голосов установлено, что общее количество голосов составило 9014,69 кв. метра. При этом учитывались все бюллетени, независимо от наличия в них ошибок. Это было сделано для того, чтобы определить потенциально возможное количество голосов. В ходе дальнейшей проверки бюллетеней был выявлен ряд ошибок, допущенных собственниками в ходе заполнения бланков. Любая ошибка при заполнении бланка приводит к исключению бюллетеня из подсчёта, что приводит к уменьшению числа голосов. В случае, когда ошибка выявлена на этапе подсчёта голосов счётной комиссией, то бюллетень просто откладывается в сторону. Гораздо хуже, если ошибка выявлена на стадии проверки результатов ОСС контролирующим органом (например Государственной жилищной инспекцией). В этом случае, отмене подлежит сам факт проведения ОСС, а инициатор может быть подвергнут штрафу.

Вид ошибки заполненияКоличество голосов (в кв. метрах)
Не указан или неверно указан номер документа, подтверждающего право собственности: номер свидетельства ГРП или номер записи Росреестра.399,5
Неправильно указана общая площадь помещения или доля в праве общей собственности.1482,72
Не указана дата заполнения или отсутствует подпись собственника (доверенного лица)412,33
В доверенности не указано право участия в ОСС (т. е. данное право собственником не делегировано)189,7
Вместо ФИО собственника указано ФИО доверенного лица363,7
Почерк при заполнении бланка вызывает сомнение в подлинности (несколько бюллетеней заполнены одним почерком)173,77
Множественные ошибки при заполнении бюллетеней967,53
Общее количество ошибочно заполненных бюллетеней3989,28

Как видно из вышеприведённой таблицы, количество голосов, содержащихся в бюллетенях, заполненных с теми или иными ошибками, весьма велико. Учитывая, что бюллетени, в которых присутствуют ошибки заполнения, не могут быть учтены, то и голоса собственников, неправильно заполнивших бланки, фактически пропадают.

Таким образом, итоговое количество голосов собственников помещений, принявших участие в собрании, составляет 5025,42 кв. метра, т. е. практически половину от количества собранных голосов. Это ещё раз показывает, что в ходе проведения собрания мелочей быть не может. К отмене результатов собрания может привести даже несколько бланков, заполненных, одним почерком, например по просьбе родственника, находящегося в отъезде.

  1. Ошибки инициаторов собрания.

Далее считаю необходимым провести своеобразную работу над ошибками, т. е. рассмотреть недостатки, допущенные инициаторами собрания. Это необходимо сделать для того, чтобы при организации следующего собрания не допускать тех же ошибок. Личный опыт, как известно, самый лучший учитель. Итак…

Первой ошибкой был отказ от очной части проведения собрания.

Во-первых, оказалось, что непосредственно к заочной части можно перейти только после проведения очной или, если голосование проходит в электронном виде, что в нашем случае невозможно, т. к. оно первое. В противном случае, ОСС признаётся недействительным.

Во-вторых, проведение очной части позволило бы лично объяснить собственникам нюансы заполнения бюллетеней и многие другие вопросы.

Второй ошибкой, как и следовало ожидать, был недостаток информации, как о кандидатах в совет дома, так и о кандидатах в председатели совета дома. А также недостаточная агитационная и разъяснительная работа с собственниками.

Вместо опубликования необходимой информации, разъяснение проводилось по телефону или при личных встречах. И эффективность этих мероприятий была явно недостаточной.

Третья ошибка – это сроки проведения собрания. Расчёт на то, чтобы дать собственникам больше времени на спокойное заполнение и сдачу бюллетеней, не оправдался. За два с половиной месяца многие успели забыть о том, что надо сдать бюллетени, а некоторые даже потеряли их.

Таким образом, совокупность вышеизложенных причин привела фактически к провалу общего собрания собственников. Кто-то может сказать, что этого следовало ожидать, т. к. собрание проводилось людьми, которые не имеют соответствующего опыта. Но ведь опыт сам по себе не приходит, он приобретается собственными действиями. Иногда ошибочными… Впрочем, нельзя сказать, что в прошедшем собрании нет положительных моментов. Так, например, было собрано большее количество голосов по сравнению с предыдущим собранием. Кроме того, инициаторами собрания были установлены связи со многими собственниками, не проживающими в доме. Многие из них приняли участие в собрании, а, значит, наши усилия не пропали даром. И я искренне рассчитываю, что следующее собрание всё-таки достигнет своей цели и в нашем доме будет создан совет многоквартирного дома, который будет работать на благо жителей дома.

Плюс музей Довлатова…

Бизнес в доме пополнился музеем.

Запрет на размещение помещений общественного назначения на жилых лестницах никого не волнует.

78-й канал о «Зазазу» и прочем незаконном общепите

В доме продолжаются протечки с чердака

Завтра под контролем городской аварийно-восстановительной службы жилищного комитета работы по восстановлению теплоснабжения будут проведены. А материальный ущерб, который возник в результате протечек, по акту должна будет возмещать управляющая компания. Ну или виновник — а в данном случае, вероятнее всего, виновником является она.

Таких надо наказывать рублем, по-другому они не понимают. Надеюсь, предыдущий пост поможет.

Советы при протечке на последнем этаже

Хочу поделиться своим опытом действий при протечках в квартире на последнем этаже, когда протечка происходит через чердачное перекрытие, т.е. c участием общего имущества.

Протечка при капремонте крыши и протечка при обычной эксплуатации существенно различаются:

Протечка при капремонтеПротечка при обычной эксплуатации
ОтвечаетФонд капремонтаУправляющая компания
Подпадает под ЗоЗППНетДа
Возможен штраф 50%НетДа

При этом, оба случая достаточно легко выигрываются в суде, поскольку противной стороне нечего предъявить в свою защиту. Естественно, при условии, что потерпевший все сделал правильно.

Да, придется судиться, виновники не горят желанием компенсировать ущерб. Это не так сложно, как может показаться, особенно в случае суда с УК (почему – см. ниже).

В ходе капремонта крыши у меня случилось четыре протечки. По трем из них поданы исковые заявления в суд, четвертой я не занимался из-за ее малого размера и недостатка времени.

Первое дело уже рассмотрено судом – Решение по делу 2-1049_2021.pdf.

Результат: я получил компенсацию ущерба и стоимости экспертиз от ФКР, а также компенсацию морального вреда — от УК (за что — об этом ниже).

Мало кто знает, что по отношению к УК (в случае обычной эксплуатации) действует презумпция виновности. Т.е. она должна доказывать, что кровля, трубы на чердаке, чердачное перекрытие находились в исправном состоянии, на чердак не проникли посторонние лица и т.д., т.к. за это ей платят собственники. Доказать это практически невозможно, т.к. налицо доказательство противного – протечка.

В интернете есть много советов, что делать при протечке. Например: https://vk.com/@spravedlivost_9232561-instuction.

Добавлю свои пять копеек.

    1. Записывайте свои действия и что вообще происходит. Эту информацию надо будет позже изложить в исковом заявлении и, возможно, озвучить в суде.
    2. При обращениях в УК нужно, чтобы остались «следы», обращений очно и по телефону недостаточно. Нужно дополнительно обратиться в УК через ГИС ЖКХ (удобнее, т.к. потом здесь же можно будет обратиться в ГЖИ) или на бумаге, сдав заявление в офисе УК и получив отметку о принятии на своем экземпляре.
    3. В идеале, в акте должны быть указаны: причина протечки, описание ущерба, а также виновник. Тогда сильно облегчаются дальнейшие действия. Если сделано не так, то тоже можно действовать, но потребуется больше усилий.
      По первой протечке у меня в акте не была указана причина (дырявая кровля?) и не был указан виновник. Поэтому пришлось поработать в суде и даже сделать дополнительную экспертизу, всего лишь констатирующую силу гравитации.
    4. Наша УК не горит желанием составлять акты. Особенно, в случае обычной эксплуатации, когда виновна именно она. Тогда надо не тянуть, прошло три дня, нет акта — сразу обращаемся в ГЖИ (через ГИС ЖКХ или на бумаге), т.к. нескорое составление акта дает повод для возникновения нежелательных вопросов на суде.
      Кроме этого, несоставление акта вовремя – это основание добавить в исковые требования компенсацию морального вреда за невыполнение УК своих обязанностей. Это — небольшая сумма, но, может, она научит УК выполнять свою работу хотя бы в части составления актов.
    5. Экспертизу ущерба можно заказать рядом – в доме 34, в «ПетроЭксперте». Оценка стоимости восстановительного ремонта одной комнаты стоит 7500 руб. Наверное, можно попросить суд назначить экспертизу (в этом случае за нее не надо платить, оплачивает виновник после решения суда), но я предпочел контролировать ситуацию.
    6. В случае обычной эксплуатации, после проведения экспертизы обязательно нужно обратиться в УК с досудебной претензией о компенсации ущерба помещению, стоимости экспертизы и морального вреда.
      Обычно УК отвечает отказом. Этот отказ важен, т.к. именно он дает право на штраф в размере 50% от этих сумм. Сама по себе, эта прибавка приятна, но также ее можно использовать с пользой для дела, см. следующий пункт.
    7. В случае обычной эксплуатации (т.е. в рамках ЗоЗПП) решение проблемы сильно облегчается, т.к.:
      • существует возможность получать бесплатные консультации юриста: https://vk.com/wall-34825534_17294. Так совпало, сейчас консультирует юрист, имеющий обширный опыт по протечкам.
      • существуют юристы, готовые работать с судом за тот самый штраф 50%. Т.е. потерпевший получает сумму ущерба, экспертизы, морального вреда полностью, а штраф уходит юристу.
    8. И последнее. Не верим никаким обещаниям виновника. Просто идем по «процедуре», прекращаем ее только после получения полной суммы (если вдруг случится такое чудо).

Удачи!

Может ли кухарка управлять государством, или Как не надо проводить ОСС

Общее собрание собственников (ОСС) должно быть полезным для дома действием, но ОСС, проводимое сейчас инициативной группой (ИГ), не выдерживает никакой критики.

Давайте пройдем по вопросам повестки.

1-3. При выборе людей, надо понимать, к чему это приведет. Совпадают ли их цели с целями собственников? Есть ли у них квалификация, чтобы дать результат? Есть ли время, чтобы заниматься домом? Что они уже сделали для дома?
Но информации о кандидатах не предоставляется. Полагаю, ответы на эти вопросы покажут, что нет причин выбирать именно этих людей. Те, с кем я знаком лично, ничем выдающимся похвастаться не могут.
Зачем голосовать за них?

3. Прямо противоречит Жилищному Кодексу. По нему, в вопросе может быть только одно «ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ». И только для такого случая расписан порядок определения, принято ли решение. Да, этот порядок задан законом, и поэтому не может быть отсебятиной организаторов ОСС. Решение по вопросу с тремя альтернативными «ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ» будет нелегитимным.

Судя по этому и следующим вопросам, у инициаторов ОСС отсутствует квалификация в ЖКХ от слова «совсем».
ЖКХ – это огромная область знаний, включающая специфическое законодательство. Знаний и жизненного опыта обычного человека недостаточно. Надо учиться, и только потом…

4. Бесполезный вопрос. По умолчанию, нет никакого вознаграждения. Решение нужно, только если вознаграждение утверждается.

5. Бесполезный и вредный вопрос. Он формальный и нужный, можно было просто переписать из Жилищного Кодекса, но это же не наш метод…
Собственники в парадных уведомляются, но про собственников на «черных» лестницах просто забыли.
Указанный приказ Минстроя отменен с конца 2018 г. Как будет храниться документация?
За что голосовать-то?

6. Бесполезный и вредный вопрос. По воротам и парковке нужно принимать сразу комплекс решений (в конце поста), иначе эта многолетняя проблема никуда не уйдет.
О беспрепятственном проезде транспорта экстренных служб говорится (что, безусловно, правильно), но о беспрепятственном проезде собственников и проживающих, на что те имеют полное право — нет. ИГ выступает за продолжение незаконной блокировки проезда и взимания платы за то, что бесплатно? Тогда да, решать проблему не надо.

Бесполезные решения, на первый взгляд, не вредят, но, на самом деле, в дальнейшем могут быть использованы как «обоснование» самоуправства. Ведь обычный человек не разбирается, покажи ему вроде бы подходящее решение – и делай, что хочешь.

7. Бесполезный вопрос. Сам-то вопрос правильный, но работает только в совокупности с другим, которого нет – о наделении полномочием подписывать акты приемки работ (услуг). А без него превращается в говорильню, выгодную УК. УК помогала готовить повестку?

8. Вредный вопрос в интересах УК (см. в посте). Для чего собственникам идти навстречу УК, которая не первый год плюет на наш дом? Видимо, она добилась особого отношения ИГ.

Скажи мне, кто твой друг…

9, 10. К первоочередным вопросам дома не относятся, но и здесь накосячили.
Юрлица идентифицируются ИНН и ОГРН (относится и к предыдущему вопросу), а не частью имени. Правильно было бы: «Фонд увековечения памяти жертв политических репрессий «Последний адрес» (ОГРН 1147799005793)». Разрешение, если будет дано, будет дано не указанному фонду. Судя по мнению некоторых членов ИГ, оно и не нужно.

11. Бесполезный вопрос, т.к. нет проекта, сметы, порядка оплаты установки и эксплуатации, сроков, порядка пользования, порядка содержания и текущего ремонта, исполнителей. Это — существенные части решения, именно они определяют, за что голосует ОСС. Нет их — нет решения.
Еще, у нашего дома нет внутренних водостоков. Куда пойдут деньги, якобы предназначенные для них?

12. Аналогичный бесполезный вопрос.

Что имеем в сухом остатке?

Выборы неквалифицированных людей в совет дома да бесполезные и вредные вопросы. Среди них — четыре (№ 6, 8, 11 и 12), связанные с деньгами, позиция ИГ по которым, в лучшем случае, вызывает вопросы. «Добавляет» и скрытность организации ОСС. В частности, отсутствие открытого обсуждения вопросов повестки. А поддержка интересов УК говорит сама за себя.

Где здесь связь с интересами дома? Я не вижу. Очевидно, это «ОСС» выгодно только противникам управления домом собственниками.

Правильное начало – это половина успеха. Начало ИГ показывает, что может ожидать собственников в случае избрания ее советом дома: отсутствие квалификации приведет к бездействию по самым важным вопросам, а защита интересов УК — к потворству ее нарушениям. Ну, и самоуправство, когда совету захочется «поработать».

С 01.07.21 УК снова в одностороннем порядке увеличила тарифы

Сравниваем счета за июнь и за июль с. г.:

Увеличение тарифов

УК проводит эту операцию не первый раз. Ни ранее, ни сейчас для нее нет законных оснований.

Ни ранее, ни сейчас обслуживание дома не назовешь хотя бы удовлетворительным.

Органы власти продемонстрировали полную бесполезность при таком произволе — и у меня пропало желание тратить время на переписку с ними. Вместо нее я подал исковое заявление в суд — дело.

(В иске я отстаиваю только свои права. К сожалению, благодаря «инициативной группе» у меня нет полномочий для защиты прав всего дома.)

Upd (30.08.2021). Предварительное заседание сегодня фактически не состоялось из-за неявки УК.

Следующее заседание — 04.10.2021.

Любителям блокировать проезд к мусоркам и парадным

С 21.06.2021 действуют следующие изменения в Закон Санкт-Петербурга «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» (выделено).

Статья 32_1. Размещение транспортных средств на территориях детских, спортивных площадок, площадок для выгула и дрессировки животных, перегораживание подъездов к площадкам для сбора отходов, перегораживание внутриквартальных проездов, пешеходных дорожек, проходов к зданиям и входов в них

Размещение транспортных средств на территориях детских, спортивных площадок, площадок для выгула и дрессировки животных, перегораживание подъездов к площадкам для сбора отходов, а также размещение транспортных средств вне пределов дорог на внутриквартальной территории. повлекшее перегораживание внутриквартальных проездов, пешеходных дорожек, проходов к зданиям и входов в них, если эти действия (бездействие) не влекут административной ответственности в соответствии с Кодексом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей.

(Под Кодексом подразумевается КоАП.)

«Телекурьер» о проблемах дома

Говорим «спасибо» Серафиме.

Член общественного совета не хотела привлекать внимание к тому, что грубо нарушаются правила эксплуатации жилого здания…

Знакомая риторика. Так же районная администрация решает проблему нарушений общепита на ул. Рубинштейна. «Здесь и сейчас ничего делать не надо. Вместо этого мы подумаем о мерах, которые сработают через дцать лет».

Репортаж лишь коснулся всей проблематики. К сожалению, телевизор мало что изменит. Нужно работать самим собственникам каждый день. И кроме решения конкретных проблем не забывать о главной — отношении УК к дому.

Управляющая компания по-прежнему скрывает, куда идут наши деньги

В первом квартале каждого года УК (ООО «ЖКС Северо-Запад») обязана предоставлять собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год. В этом году УК снова ничего не предоставила.

На мое обращение был предоставлен некий финансовый отчет:

Отчет УК

Это даже хуже предыдущего раза

Из отчета следует, что за год мы заплатили 12,6 млн руб. На что конкретно (работы и услуги, их объем и качество) они были потрачены, пошли ли они вообще наш дом — УК отказывается сообщать какую-либо информацию.